Paradoxul Oradea: Spre deosebite de trendul naţional, în Oradea se construiesc peste 2.000 de apartamente (FOTO)

Cifrele au fost ca un duş rece. Reveniţi din concediile făcute în ţară pe tichete de vacanţă sau în străinătate pe bani împrumutaţi de la bănci, românii par să-şi fi pierdut cheful de investiţii. 

În septembrie, vânzările de apartamente la nivel naţional au scăzut cu 26% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. În Bihor, lucrurile arată chiar mai rău. Vânzările s-au redus cu 57,8%, anunţând începuturile unei noi prăbuşiri imobiliare! Excepţie face doar Oradea...

Case fără căutare!

Statisticile publicate la jumătatea lui octombrie de Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară au pus pe jar mediul economic. În luna precedentă, la nivelul ţării au fost vândute 42.522 imobile, în scădere cu 26% faţă de octombrie 2017. În Iaşi vânzările au scăzut cu 70%, în Cluj cu 54%, iar în Bucureşti cu 50%. Mai mult, preţul mediu pe metrul pătrat în Cluj, ajuns la nivelul record de 1.520 euro, a scăzut  cu 0,1%, pentru prima dată după anul 2015, indicând că nici măcar IT-iştii nu-şi mai permit achiziţii mai scumpe decât în Capitală.

Piaţa bihoreană a urmat trendul general. Dacă în august, în vreme de concedii, vânzările s-au redus cu 48% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, ajungând la doar 107 tranzacţii, în septembrie, când piaţa ar fi trebuit să-şi revină, au continuat să scadă până la 57,8% faţă de aceeaşi lună de acum un an.

Speriaţi de perspectiva unei noi crize imobiliare, în octombrie potenţialii cumpărători s-au retras, îngheţând piaţa. "De când cu zvonurile despre criză, a mai sunat la agenţie doar cine chiar a fost nevoit să cumpere. N-a fost neapărat rău, pentru că numărul de tranzacţii a rămas acelaşi. Dacă înainte aveam sute de apeluri, acum cu doar 10 telefoane primite am vândut 7 proprietăţi pe săptămână", spune managerul agenţiei imobiliare Gaminvest, Mirko Giuffrida (foto).

"Pe un trend bun"

Reprezentanţii municipalităţii spun că statisticile ANCPI pot fi înşelătoare. Cum majoritatea cumpărătorilor preferă apartamentele noi, tranzacţiile cu locuinţe din Calea Aradului, Oneştilor, Ceyrat şi Ciheiului nu au fost luate în calcul, pentru că se vor materializa doar peste câteva luni. Şi sunt multe! "Piaţa este pe un trend bun. În Oradea există în prezent circa 2.000 de apartamente în diferite faze de construire, care vor fi date în folosinţă cel târziu anul viitor", spune primarul Ilie Bolojan (foto).

Politica Primăriei Oradea de a încuraja construcţiile de locuinţe, prin asigurarea infrastructurii de apă, canalizare şi termoficare, prin amenajări de parcuri şi parcări, prin modernizarea reţelei de drumuri şi a transportului în comun, a făcut ca dezvoltatorii să investească masiv.

Noile blocuri sunt vândute încă din faza de şantier. "Constructorii pregătesc ridicarea unui bloc nou doar după ce blocul aflat în lucru e vândut măcar pe jumătate, deci cerere există!", zice viceprimarul Florin Birta. Din păcate, însă, nu neapărat din partea orădenilor...

Pontul cu Oradea

Majoritatea locuinţelor aflate în construcţie sunt contractate, de fapt, de cumpărători din afara oraşului şi a judeţului. "Foarte mulţi clienţi vin din Cluj, Bacău, Braşov, Constanţa şi Bucureşti. 80% din tranzacţii sunt cu titlu de investiţie, nu pentru că proprietarii ar vrea să se mute în Oradea", spune brokerul imobiliar Dacian Barna (foto), managerul societăţii Davilas Imobiliare.

Publicitatea agresivă făcută de municipalitate oraşului, piaţa imobiliară în curs de maturizare şi proximitatea frontierei, cu perspectiva conexiunii rapide la reţeaua europeană de autostrăzi,au stimulat tot mai multe firme şi persoane să caute proprietăţi în Oradea. "Aici, preţul mediu al construcţiilor noi este de 950 euro, pe când în Cluj este de 1.570 euro. Randamentul e mult mai bun, pentru că investesc cu 40% mai puţin", spune Barna.

Potrivit acestuia, cumpărătorii aleg pragmatic. "Pentru cine cunoaşte piaţa e limpede că în Cluj s-a format o bulă imobiliară. De ce să investeşti acolo peste 1.500 euro pe metrul pătrat când peste un an sau doi, dacă vine o criză, preţurile să coboare la 1.200 euro pe metrul pătrat şi să pierzi bani?", zice managerul.

Investiţi în imobiliare!

Achiziţia unui apartament în Oradea este o afacere pentru oricine are bani puşi deoparte. Ciprian Sonea (foto), directorul de vânzări al grupului Prima, cel mai mare dezvoltator imobiliar local, care plănuieşte să ridice în anii următori 2.500 de locuinţe, are şi argumente. "Un apartament nou îţi dă un randament de 6-10% pe an. Dacă ţii banii în bancă, dobânda este de numai un procent, din care statul îţi ia 16%", spune Sonea.

Concret, pentru un apartament cu 2 camere proprietarul poate percepe o chirie de 300 euro, ceea ce înseamnă 3.600 euro pe an, ceea ce - raportat la investiţia făcută - ar fi echivalentul unei "dobânzi" bancare de 9%.

În plus, directorul crede că locuinţele vor continua să se scumpească în Oradea. "Preţurile materialelor s-au dublat, iar manopera este tot mai scumpă. În cartierul Ceyrat am ajuns să lucrăm cu constructori din Italia, iar în zona Decebal cu firma Kesz, din Ungaria, constructori cu 30% mai scumpi decât ai noştri, pentru că firmele locale nu au oameni", zice Sonea.

Cel mai bun exemplu este cartierul Ceyrat, de lângă Universitate. "Când am început să vindem un bloc, un apartament cu 2 camere costa 40.000 euro, iar acum valorează 46.000 euro. O creştere de 6.000 euro în numai 4 luni!", spune directorul.

Preţuri în creştere

Constructorii resping categoric ideea unei crize care să forţeze căderea preţurilor. "Piaţa s-a blocat din cauza zvonurilor. Cei care aşteaptă să scadă preţurile cu 30%, cum au auzit ei la televizor, au doar de pierdut. Peste o lună vor cumpăra mai scump. Noi ne-am stabilit deja tarife cu 15% mai mari pentru anul viitor", spune directorul Prima.

Potrivit acestuia, nicio criză nu va forţa ieftinirea. "O reducere de 30% la un apartament de 50.000 euro înseamnă 15.000 euro. E o aberaţie să crezi într-o asemenea cădere în condiţiile în care piaţa din Oradea a crescut justificat, nu pe speculaţii. Chiar dacă ar veni o criză, constructorii ar opri lucrările până la revenirea pieţei, şi atât. Nu ar ieftini", explică Sonea.

De altfel, ieftinirea la care speră cumpărătorii este cu atât mai improbabilă cu cât firmele evită să construiască "pe stoc". "Blocul nou cu 154 apartamente din cartierul Luceafărul, care va fi predat la sfârşitul anului, este vândut în proporţie de peste 90%", spune directorul executiv al firmei Selina, Marius Dejescu. Şi la fel procedează toţi constructorii. Majoritatea apartamentelor noi din Oradea sunt vândute încă din faza de şantier, deci nu are cum să le mai ieftinească o criză...

CRIZA CARE VA VENI
Întâi vor "cădea" banii!

În ciuda optimismului dezvoltatorilor imobiliari, o nouă criză economică pare inevitabilă. "Economiştii anunţă declanşarea unei crize în prima parte a anului 2019, cu punct critic în 2020. Va fi generată de războiul economic dintre SUA şi China şi va avea efecte cu atât mai dure cu cât UE este incapabilă să vorbească pe o singură voce", spune consultantul Dan Octavian (foto).

Pentru a-şi putea exporta în continuare produsele în ciuda taxelor vamale impuse de americani, China şi-a devalorizat intenţionat moneda, făcând astfel propriile produse mai accesibile. Creşterea conflictului economic ar putea obliga ambele puteri să-şi retragă banii investiţi în restul lumii pentru a-şi susţine propriile economii, ceea ce va provoca o criză de lichidităţi. Afectate direct, marile economii europene vor fi obligate să adopte măsuri similare, repatriindu-şi capitalurile, ca în 2008, ceea ce va lăsa economiile emergente, cum este şi cea a României, fără "combustibil" financiar.

"România exportă 70% din producţie în UE. Pentru că nu are investiţii pe alte pieţe de pe care să se retragă, ar putea rămâne fără sprijin", spune consultantul. În această situaţie, criza imobiliară ar fi un efect al celei financiare, despre care se va vorbi, probabil, tot mai mult pe viitor...