​Înarmat cu încă un studiu despre urbanistica centrului istoric, primarul Ilie Bolojan insistă pentru supraînălţarea clădirilor „prea scunde” din Oradea. La doar o lună după ce Primăria a pierdut procesul intentat de Prefectură pe tema supraimpozitării, municipalitatea se pregăteşte să supună dezbaterii publice Planul Urbanistic Zonal al centrului protejat, care recomandă supraînălţarea.

Ilie Bolojan nu cedează, nu capitulează! Valul de nemulţumire creat în rândul unor orădeni şi intervenţia Prefecturii l-au motivat şi mai mult în promovarea supraînălţării clădirilor mici de aici. „Încercăm să scoatem din zona de confort proprietarii de clădiri cu o valoare mult sub cea a terenului pe care sunt amplasate. Ridicarea regimului de înălţime, supraînălţarea, acolo unde se pretează, sau construirea de imobile noi pot genera un volum de investiţii de sute de milioane de euro”, susţine primarul Ilie Bolojan.

Război cu cei mici

Războiul caselor mici şi a celor nealiniate frontului stradal a început în vara anului trecut. Convins de avantajele pe care le oferă creşterea densităţii populaţiei în zona centrală pentru sectorul din construcţii şi serviciile publice, dar şi pentru veniturile municipalităţii din impozitul pe proprietate şi pentru imaginea oraşului, primarul Ilie Bolojan (foto) a obţinut de la Consiliul Local, în iulie, adoptarea „Regulamentului de supraimpozitare a clădirilor care nu respectă încadrarea în frontul stradal construit sau regimul de înălţime stabilit”.

Deoarece după ce a investit milioane de euro în reabilitarea zonei centrale municipalitatea nu avea răbdare să aştepte decenii pentru ca piaţa să se maturizeze suficient aşa încât supraetajarea clădirilor să devină o afacere de la sine, edilul a forţat ritmul.

Unic în ţară, regulamentul instituit prin Hotărârea de Consiliu Local 697/2018 prevedea supraimpozitarea cu 50% a clădirilor ieşite din front sau mai mici decât cele învecinate. „Cine nu are resursele financiare necesare poate face parteneriate, poate vinde, poate face credite. Nu ne putem opri în timp”, argumenta primarul.

Un regulament, mulţi contestatari...

Pentru contestatari au contat prea puţin argumentele arhitecţilor firmei clujene Planwerk, angajaţi de Primărie să studieze zona centrală, care au arătat că supraînălţarea poate creşte şi de 6 ori valoarea clădirilor, că monumentele istorice vor rămâne neatinse sau că din sutele de clădiri din centru doar 93 se pretează la supraînălţare.

Opoziţia PSD şi UDMR a atacat Primăria, spunând că vrea doar să scoată bani de la orădeni, proprietarii au protestat zicând că dacă şi-ar fi dorit clădiri mai mari le-ar fi înălţat singuri, iar Prefectura a atacat regulamentul în instanţă, ceea ce a înseamnat suspendarea automată a aplicării lui, invocând, printre altele, că încalcă dreptul la proprietate.

Ideea supraimpozitării a trezit şi revolta orădenilor de rând. „Proprietarul plăteşte impozit pentru un lucru pe care îl deţine, nu pe ceva ce nu are. Cum să fii supraimpozitat pentru că ai o casă fără etaj?!”, a obiectat Mircea Jacan (foto), care a cerut instanţei să fie acceptat ca parte în procesul intentat de Prefectură.

„Recomandăm supraînălţarea!

În căutare de argumente, municipalitatea s-a înarmat cu studii. Anul trecut, a comandat firmei Planwerk, care a făcut şi Planul Urbanistic General al oraşului, un Plan de Urbanism Zonal al Centrului Protejat şi un studiu pentru implementarea acestuia.

Cele două documente, obligatorii pentru ca municipalitatea să mai poată elibera autorizaţii de construire, au fost prezentate săptămâna trecută consilierilor locali. Acestea se referă la jumătatea din zona ultacentrală delimitată de străzile Republicii şi Piaţa Unirii şi recomandă tot supraînălţarea clădirilor mici. „Studiul face recomandări pentru supraînălţări. Pot fi mai multe ipoteze de lucru pentru fiecare clădire în parte, nu este o regulă strictă, depinde de categoria construcţiei, amplasare sau front”, zice arhitectul şef al oraşului, Radu Fortiş (foto).

Potrivit acestuia, după o perioadă de gol normativ, noul PUZ va folosi Primăriei la fundamentarea deciziilor privind centrul istoric şi va veni şi în sprijinul investitorilor care „vor şti ce şi cum” pot construi aici. Preferabil, pe verticală...

„Un fel de sat”

De parcă ar cita din Bolojan, arhitectul Eugen Pănescu (foto), de la Planwerk, susţine că centrul istoric al Oradiei este departe de potenţial. „Zona centrală, să nu vă simţiţi jigniţi, este un fel de sat”, spune acesta, explicând că centrul s-a dezvoltat în salturi fără o planificare, iar multe imobile au un singur nivel, ceea ce „dă de gândit din punct de vedere al potenţialului”.

La fel ca în urmă cu 3 luni, când a prezentat rezultatele parţiale ale studiului, specialistul clujean argumentează cu cifre. Conform unui calcul, de pildă, prin supraînălţarea unei clădiri de 571 metri pătraţi pe un singur nivel cu două niveluri şi mansardă s-ar ajunge la o suprafaţă de 2.055 metri pătraţi. Investiţia de circa 3,5 milioane lei ar creşte însă preţul proprietăţii de la 1,3 milioane lei la circa 9 milioane lei, ceea ce înseamnă un profit de 4,2 milioane lei în cazul vânzării sau un venit anual de 315.000 lei în cazul închirierii imobilului ca spaţiu comercial la parter şi rezidenţial la etaj. „Calculul de rentabilitate este decent şi bun”, spune arhitectul.

Calculele hârtiei

Extinzând calculul la tot centrul istoric şi 13 artere, de la Dacia la Ştefan cel Mare şi de la Decebal la Nufărul, Planwerk a concluzionat că actuala suprafaţă construită a oraşului, de 3,1 milioane metri pătraţi, ar putea creşte prin supraînălţare la 4,3 milioane metri pătraţi.

Asta înseamnă afaceri pentru constructori şi producătorii de materiale, un randament mai bun al investiţiei pentru furnizorii de utilităţi şi servicii, de la cele de apă la transportul în comun, şi venituri mai mari din impozite pentru Primărie.

Singura scăpare a studiului e legată de avantajele imediate ale investitorilor. Planwerk a făcut calculele la piaţa actuală şi nu are idee despre influenţa pe care ar avea-o asupra preţurilor apariţia a încă 1,2 milioane de metri pătraţi construiţi în zona centrală. Pănescu e convins însă că imobilele se vor scumpi în continuare. Argumentul? „Presupunem că nu va construi toată lumea deodată...”.

Anulat, dar apărat

Deşi autorii PUZ-ului au insistat că acesta „nu impune nimic”, ci doar recomandă, actul pledează pentru teza primarului privind supraînălţarea clădirilor. Bolojan susţine că are de ales între a lăsa lucrurile să decurgă de la sine, cu riscul ca zona centrală să se dezvolte lent, sau a lua măsuri nepopulare, dar necesare. Normal, preferă a doua variantă. „Aceste măsuri au făcut ca Oradea să se mişte cu viteze mai mari”, spune edilul, care va susţine în continuare regulamentul.

Pentru a fi implementate, aceste măsuri vor trebui să fie însă şi legale, iar argumentele Prefecturii au prevalat în procesul intentat Primăriei: luna trecută, Tribunalul Bihor a decis anularea HCL 697/2018.

Viceprimarul Mircea Mălan, care coordonează Direcţia Juridică a Primăriei, spune că municipalitatea îşi va apăra poziţia şi va utiliza toate căile de atac posibile. „Dacă instanţa nu ne dă câştig de cauză, ne vom aşeza la masă şi vom căuta alte soluţii de a trece regulamentul de cenzura legală”, spune Mălan. Prima şi cea mai la îndemână ar fi ca, în loc ca Primăria să supraimpoziteze orădenii care nu îşi supraînalţă clădirile, să le ofere facilităţi celor care o fac. Poate acolo unde n-a putut cu biciul reuşeşte cu zăhărelul...


OPOZIŢIA LA ATAC
„Complet abuzivă!”

Previzibil, recomandarea de supraînălţare a clădirilor, făcută de Planwerk prin PUZ-ului centrului istoric, nu este pe placul opoziţiei. Şeful consilierilor locali PSD, Liviu Sabău Popa (foto), spune că aceştia vor ataca documentul. „Impunerea unui regim minim de înălţime e complet abuzivă. Nu ai cum să obligi pe cineva să îşi mai ridice un etaj la casă”, spune Sabău.

Pesedistul l-a atacat pe primar cu propriile cuvinte. „Intenţia de a-i scoate pe orădeni din zona de confort este lămuritoare pentru cum vede problema. Căminul, casa cuiva, este tocmai zona de confort în care acesta se retrage şi care îi asigură linişte”, spune Sabău, acuzând Primăria că acţionează contra orădenilor: „Confortul termic ni-l ia, confortul financiar ni-l ia, dacă ne ia şi confortul casei nu mai avem nimic”.