V-ar conveni să vă construiţi un garaj pe un teren închiriat de la oraş pe 25 de ani, obligându-vă ca la finalul contractului să-l vindeţi municipalităţii cu cât vrea ea? Dar o casă pentru copiii dumneavoastră?
Dacă răspunsul este „nu”, înseamnă că înţelegeţi nemulţumirea companiilor din parcul industrial, obligate de Agenţia de Dezvoltare Locală Oradea (ADLO) să semneze promisiuni de vânzare a fabricilor pe care le deţin în cazul în care acestea îşi vor înceta activitatea.
Dubla măsură
Poveste de succes ca-n filmele americane, parcurile industriale orădene au şi o faţă mai puţin luminoasă. La doar o lună după ce câţiva antreprenori autohtoni au acuzat ADLO că avantajează marii investitori, majoritatea străini, în detrimentul firmelor mici şi mijlocii, cele mai multe locale, ţinându-le la poarta parcurilor industriale prin impunerea unor condiţii greu de îndeplinit, a venit rândul Asociaţiei Firmelor Bihorene să iasă la atac. „ADLO acţionează discriminatoriu încălcând legea parcurilor industriale, care prevede egalitatea de tratament pentru toţi rezidenţii”, acuză directorul AFB, fostul consilier local PNL Octavian Dan (foto).
Pentru cei care nu ştiu, cele trei parcuri industriale Eurobusiness funcţionează după tot atâtea regulamente, modificate constant. ADLO a încheiat cu companiile străine din Parcul I din Şoseaua Borşului contracte de administrare prin care şi-a rezervat dreptul de preemţiune la cumpărarea halelor atunci când acestea vor să plece din Oradea, dar a impus ulterior firmelor locale din Parcul II situat în strada Ogorului şi din Parcul III amenajat în spatele CET I, promisiuni unilaterale de vânzare a viitoarelor construcţii. „Discriminarea e evidentă. Unii pot vinde la cel mai bun preţ, cui vor ei, iar alţii doar Agenţiei, la ce preţ vrea ea”, susţine directorul AFB.
Contracte cu chichiţă
Octavian Dan acuză ADLO că a schimbat regulile în timpul jocului. Conform contractului de administrare şi servicii conexe, parte a documentaţiei în baza căreia se organizează licitaţia pentru închirierea terenurilor în Parcurile II şi III, Agenţia poate face prima ofertă de cumpărare a construcţiilor cu 2 ani înainte de epuizarea perioadei de închiriere de 25 de ani. Teoretic, deţinătorul poate cere prelungirea chiriei, poate cumpăra terenul sau îl poate vinde cui oferă mai mult. Practic, însă, are mâinile legate.
„Companiile care doresc să investească ajutându-se de un credit sau de fonduri europene, cum sunt majoritatea firmelor locale, sunt obligate să ceară ADLO încheierea unui contract de superficie, ca să poată construi pe un teren care nu le aparţine. Agenţia condiţionează încheierea documentului de semnarea unei promisiuni unilaterale de vânzare a viitoarelor construcţii”, susţine directorul AFB. Condiţionarea este dovedită de CF-urile unor firme din Parcul Industrial II în care ambele contracte sunt notate în aceeaşi zi. Ca şi cum nu s-ar putea unul fără altul!
„Ăştia îmi pot lua fabrica!”
Firma care a semnat promisiunea devine, practic, un viitor vânzător captiv. Preţul unei construcţii încă în lucru este evaluat de un expert ales de Agenţie, iar cel al unei hale funcţionale e luat din procesul verbal de recepţie a lucrărilor de construcţie. Cum valoarea unei fabrici nu este dată doar de pereţi, ci şi de natura şi de volumul activităţii sau de portofoliul de clienţi şi de mulţimea comenzilor, preţurile oferite de ADLO vor fi mult sub cele de piaţă.
În plus, conform Regulamentului, Agenţia poate pretinde clădirea în orice situaţie în care desfiinţarea contractului nu i se poate imputa. Spre exemplu, dacă legiuitorul retrage înainte de termen facilităţile acordate până în 2040 parcurilor industriale, aşa cum a făcut în trecut cu cele oferite zonelor defavorizate, firma ajunge la mâna municipalităţii. Dacă refuză să cedeze construcţia, Agenţia, cu promisiunea de vânzare la mână, poate cere instanţei emiterea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare. Practic, un fel de naţionalizare de catifea!
Săptămâna trecută, administratorii a patru companii care aveau încheiate promisiuni de vânzare căutau variante pentru denunţarea lor. „Oamenii au fost de bună credinţă. Dar când au văzut ce au semnat au sărit în sus: «Bă, ăştia îmi pot naţionaliza fabrica!»”, povesteşte Octavian Dan.
La mâna administratorului
Pentru ca dubla măsură să fie deplină, BIHOREANUL a descoperit în Parcul Industrial II două firme care la distanţă de nici două luni aveau înscrise în CF obligaţii diferite, una de preemţiune către ADLO, cealaltă de promisiune de vânzare. După cum i-au putut „convinge” Agenţia. „Când intri în parcul industrial eşti la mâna administratorului, cu cheltuielile, cu infrastructuctura, cu tot...”, zice directorul AFB.
Situaţia e cu atât mai absurdă cu cât sacrifiul celor care semnează promisiuni de vânzare este inutil. Odată notate în CF, garanţiile reale asupra terenului, de genul unei ipoteci sau unei promisiuni de vânzare, împiedică firma să îşi finanţeze investiţii din bani europeni ori să se împrumute din bănci.
Ca urmare, săptămâna aceasta AFB va cere ADLO să elimine din regulamente măsura promisiunii de vânzare şi să desfiinţeze toate promisiunile deja notate în CF-uri, limitându-se strict la măsura dreptului de preemţiune. „Suntem dispuşi să mergem inclusiv în instanţă”, ameninţă Octavian Dan.
La extremă
BIHOREANUL a aflat că ADLO a apelat la măsura promisiunii de vânzare... din exces de zel. „Anul trecut o firmă şi-a vândut hala şi nu ne-a anunţat, aşa că ne-am trezit cu altă companie în parc fără ca Agenţia să îşi poată folosi de dreptul de preemţiune”, explică Eduard Florea, membru în Consiliul de Administraţie.
Deşi ADLO nu avea intenţia să cumpere, conducerea Agenţiei a luat măsuri de protecţie extreme. În loc să propună notarea în CF a dreptului de preemţiune, lucru care ar fi împiedicat înstrăinarea parcelelor pe ascuns, a impus de-a dreptul obligaţia unilaterală de vânzare. „La preemţiune eram nevoiţi să concurăm cu alţii. Acum avem întâietate”, ar fi explicat unui apropiat directorul ADLO, Delia Ungur (foto).
Poziţia directoarei e susţinută, pe faţă, inclusiv de primarul Ilie Bolojan: „Este o decizie bună. Nu putem lăsa să vândă care cum vrea şi să ne trezim apoi cu parcele lăsate în paragină”.
„Nicio reclamaţie”
În ciuda abuzului, reprezentanţii ADLO şi ai municipalităţii ţin cu dinţii de atuul câştigat cu atât mai mult cu cât l-a inclus în regulamentele de funcţionare ale parcurilor industriale prin Hotărâri de Consiliul Local şi ale Adunării Generale a ADLO. Aşa că rezidenţii pot doar să se conformeze. „Când fac o investiţie într-un parc industrial mă interesez care sunt regulile jocului. Dacă nu-mi convine, nu merg acolo”, argumentează simplist city-managerul Dacian Palladi (foto), coordonatorul ADLO.
Fost consultant în afaceri, administratorul public al oraşului se îndoieşte că AFB ar ridica o problemă reală. „Nici nu ştiu unde să plasez această intervenţie a unei părţi terţe. Nu am avut nicio reclamaţie din partea firmelor”, spune Palladi. Deşi paradoxală, tăcerea firmelor e totuşi de înţeles. Pe de o parte, companiile deja instalate în Parcul Industrial I au fost prea mari pentru ca ADLO să le poată impune condiţii excesive, pe de cealaltă parte firmele din parcurile II şi III sunt prea mici ca să comenteze. De aceea s-au şi plâns unei asociaţii patronale. Ca să lupte pentru cei care nu se pot bate singuri...
CU MÂNĂ FORTE
Reţeta succesului
Afacere dezvoltată cu succes de administraţia Bolojan, cele trei parcuri industriale gestionate de ADLO au fost gândite să accelereze ritmul de dezvoltare economică a oraşului. Printre facilităţile oferite investitorilor se numără faptul că aceştia pot concesiona pe 25 de ani terenuri cu toate utilităţile necesare, la un preţ de numai de 8 euro pe metrul pătrat. Firmele sunt scutite 5 ani de plata impozitului pe proprietate, în limita sumei de 200.000 euro, iar la cumpărarea terenului chiria deja plătită se scade din preţ.
Parcurile industriale au atras până la începutul acestui an investiţii de 332 milioane euro şi au dus la apariţia a peste 3.000 noi locuri de muncă. Acesta e şi motivul pentru care conducerea ADLO şi-a propus să atragă anul viitor un dezvoltator imobiliar care să amenajeze câte un centru de servicii cu magazin alimentar, grădiniţă, agenţii bancare şi altele în parcurile industriale I şi II. 50 din 75 de companii care mobilează parcurile industriale orădene sunt româneşti.