Atenţie, teren minat! Legea privind vânzarea terenurilor îi încurcă pe români, nu pe străini

Legea trebuia să prevină vânzarea masivă a terenurilor către cetăţenii străini. În realitate, deocamdată doar încurcă afacerile românilor.

Dacă la începutul lunii trecute fermierii au luat cu asalt birourile notariale pentru a se intabula pe parcelele pe care încă nu aveau actele, după 12 aprilie piaţa s-a prăbuşit. Nimeni nu vinde, nimeni nu cumpără. Toată lumea aşteaptă...

Vânzare cu avizul SRI

Aveţi de vânzare pământ rămas de la bunici? Poate ar fi bine să vă grăbiţi. Odată cu publicarea normelor de aplicare a Legii 17/2014, aflate acum în dezbatere publică, orice tranzacţie cu terenuri extravilane va trebui anunţată persoanelor cu drept de preempţiune, adică întâietate la cumpărare. Preemptorii sunt coproprietarii, arendaşul, vecinii de parcele şi Agenţia Domeniilor Statului.

Şi asta nu e tot! Intenţia de vânzare va trebui înregistrată la Primărie şi comunicată Direcţiei Agricole. Ea se avizează de SRI dacă terenul este la 30 de kilometri de frontieră, de Ministerul Apărării dacă pe o rază de 2,4 kilometri există "unităţi speciale", şi de Direcţia de Cultură dacă pe teren sunt situri arheologice. Vânzarea fără îndeplinirea acestor condiţii nu doar că se sancţionează cu o amendă de 100.000 lei, deseori mai "scumpă" decât terenul, dar duce şi la anularea tranzacţiei, spre paguba cumpărătorului.

În Bihor, cu rigla pe hartă, cei 30 de kilometri de la frontieră afectează peste 170 de localităţi, reprezentând o treime din judeţ. Arealul exact va fi anunţat de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Bihor luna aceasta, după adoptarea normelor de aplicare a legii.

"Să facem actele!"

Intrarea în vigoare a legii a declanşat frământări aprinse pe piaţa funciară. Sute de bihoreni care şi-au cumpărat terenuri de-a lungul timpului fără să-şi facă actele s-au grăbit să intre în legalitate de teamă că altfel tranzacţia nu va fi recunoscută şi vor rămâne şi cu banii daţi, şi cu pământul luat. "Cu o lună înainte de 12 aprilie numărul contractelor de vânzare terenuri aproape s-a triplat, iar cu o săptămână înainte notarii au avut doar astfel de contracte", confirmă Marilena Baba, preşedintele Camerei Notarilor Publici Bihor.

Apariţia normelor de aplicare nu înseamnă neapărat că bihorenii care şi-au luat pământ şi nu s-au intabulat pe el îl vor pierde. "Antecontractele autentificate la notar vor putea fi folosite fără probleme, dar pentru actele făcute sub semnătură privată va trebui să existe o sentinţă a instanţei", spune preşedintele CNP Bihor. Altfel spus, vânzătorul şi cumpărătorul se vor prezenta cu acte şi martori în faţa judecătorului, pentru ca acesta să recunoască tranzacţia deja făcută.

Aceste situaţii vor fi, însă, excepţii. În primul rând pentru că până la publicarea normelor de aplicare a legii tranzacţiile se fac în continuare, fără probleme, pe Codul Civil, deci doritorii pot intra încă în legalitate, iar în al doilea rând pentru că legea nu exceptează vânzările între rude de până la gradul III, cum se întâmplă de cele mai multe ori. În schimb, după apariţia normelor, situaţia se va schimba dramatic în cazul tranzacţiilor care se fac în afara familiei...

Oameni cu vreme...

Lentă, încurcată şi parcă voit neclară, toată procedura de vânzare nu este decât o aflare în treabă. Fermierul care găseşte un cumpărător şi vrea să-i vândă un teren va depune la Primărie o cerere prin care solicită afişarea ofertei de vânzare, cu preţul cerut. Cererea va mai cuprinde numele vânzătorului, adresa, amplasamentul terenului, suprafaţa, categoria de folosinţă, un extras CF de dată recentă şi declaraţie din care să rezulte calitatea de proprietar. Primăria verifică, în trei zile, lista preemptorilor în propriile acte, comunică datele Direcţiei Agricole, după care afişează pentru o lună intenţia de vânzare la avizier şi pe site-ul propriu.

Dacă, prin absurd, apar doritori dintre preemptori, aceştia pot depune comunicări de acceptare a ofertei. Preemptorii sunt de ranguri diferite, primii fiind coproprietarii, apoi arendaşul, urmaţi de vecinii de parcelă şi apoi de statul român. Dacă toţi oferă acelaşi preţ, proprietarul îşi alege cumpărătorul din rândul celor cu rang superior, cum ar fi coproprietarii, îl comunică Primăriei şi tranzacţia se încheie. Dacă mai mulţi preemptori de rang inferior oferă acelaşi preţ, iar unul de rang superior nu s-a arătat interesat de procedură, vânzătorul alege dintre aceştia. În situaţia în care un vecin, deci preemptor de rang inferior, oferă un preţ peste oferta de vânzare sau peste cel oferit de preemptorii de rang superior, coproprietar ori arendaş, proprietarul are dreptul să ceară reluarea procedurii, pornind de la preţul ofertat de cel care a supralicitat. Procedura se reia o singură dată în cel mult 10 zile. 

În schimb, dacă nu există cumpărători, sau părţile nu se înţeleg la preţ, Primăria îi eliberează proprietarului o adeverinţă din care rezultă că a epuizat toate etapele cerute de lege şi, deci, îşi poate vinde terenul cui vrea. Asta dacă nu cumva, între timp, cumpărătorul s-a răzgândit, iar vânzătorul a pierdut timpul degeaba. "Procedura cerută de lege va prelungi cu cel puţin o lună şi jumătate perioada de tranzacţionare a terenurilor", spune Marinela Baba. Asta, în caz că nu se lasă cu contestări şi procese.

"Cea mai proastă lege..."

Cum primăriile sunt însărcinate cu toată procedura, de la înregistrarea declararaţiei de vânzare până la identificarea preemptorilor, afişarea ofertei, redactarea proceselor verbale cu preţul ofertat şi transmiterea întregului dosar către Direcţia Agricolă, reprezentanţii administraţiilor locale nu sunt deloc încântaţi de sarcinile primite.

Legea a luat pe nepregătite majoritatea primăriilor. "Deocamdată nu am primit nicio cerere de afişare a ofertei de vânzare. Când vom primi, vom nominaliza pe cineva care să se ocupe şi de asta", spune şeful juriştilor municipalităţii orădene, Oltea Marc. La cele circa 3.000 de hectare de teren intravilan cât are oraşul, funcţionarii nu se aşteaptă însă la un val de oferte.

Cei mai supăraţi sunt primarii din judeţ. "E cea mai proastă lege cu putinţă. Nu e corect să vină statul şi să dispună când şi cum vrea de proprietatea mea!", spune primarul de Borş, Batori Geza. La fel de nemulţumit este şi viceprimarul de Roşiori, Kerecsenyi Emeric: "Legea nu face decât să pună oamenii pe drumuri. Mă întreb ce va face un om care a cumpărat un teren în anii '90 cu act de mână, iar acum vrea să se intabuleze. Dacă depune alt vecin o ofertă mai bună, el rămâne fără terenul pe care este deja proprietar?".

La fel cred cam toţi primarii din localităţile de frontieră: că legea este inutilă de vreme ce preemptorii sunt anunţaţi doar prin afişare la Primărie, greoaie pentru că o tranzacţie simplă durează cam două luni, şi birocratică pentru că singurii care au de câştigat ceva sunt funcţionarii care ajung să se afle în treabă. Şi uite aşa nu le mai fuge pământul de sub picioare în cazul unor reduceri de personal...

"Pe de o parte, legea e bună pentru că vânzarea la preemptori încurajează comasarea proprietăţii agricole. Pe de cealaltă parte, e foarte proastă: dacă eu, ca arendaş, am convenit cu proprietarul asupra unui preţ, de ce trebuie să amânăm actele cu aproape două luni, doar ca să stea anunţul pe perete la Primărie?"

Peter Dorner, fermier

Legea 17/2014 a fost adoptată pentru a proteja fermierii locali de concurenţa cetăţenilor europeni care, începând cu 1 ianuarie anul acesta, au dreptul să cumpere terenuri în nume propriu, fără a se mai ascunde după firme sau interpuşi. Temerea legiuitorului părea întrucâtva îndreptăţită de vreme ce cu 20.000 de euro, cât costă un hectar de teren în Italia, Franţa sau Germania, un european ar putea cumpăra în Bihor 8-10 hectare. La asta s-au adăugat şi zvonurile apărute în faza de dezbatere a proiectului, potrivit cărora statul ungar ar acorda finanţări cetăţenilor săi pentru a cumpăra teren agricol cu drept de folosinţă viageră în Ardeal.

Acest derapaj a fost sancţionat de deputatul UDMR Cseke Attila (foto) când legea era încă în fază de proiect. "Legea îmi încalcă dreptul de a dispune cum vreau de un bun al meu", spune Cseke. De aceeaşi părere este şi primarul de Borş, Batori Geza. "E cea mai mare prostie să te temi că vin străinii. La noi, în Borş, n-a venit niciun cetăţean din Ungaria să ia teren, pentru că e prea scump", zice primarul.