Deja de o jumătate de an încearcă Florin să vândă un apartament cu două camere situat la etajul 4 al unui bloc din Rogerius. Ultima oară l-a scos la vânzare pe Facebook cerând pe el 56.000 euro. „Din iulie anul trecut am lucrat cu 14 agenții imobiliare. Le-am spus să-mi lase 50.000 de euro și să-și țină diferența. De atunci, doi agenți au și plecat din branșă. Mi-au zis că piața este blocată”, povestește orădeanul.
Numai în ultimul trimestru al anului trecut vânzările de locuințe în Oradea au scăzut cu 30%. Iar 2026 a început tot pe scădere...
Pe scădere...
Anii cu incertitudini, cu modificări ale fiscalității și măsuri de austeritate, cum a fost 2025, sunt grei pentru economie. Companiile își revizuiesc planurile, își restrâng activitățile și își regândesc strategia de personal. Potrivit casei de consultanță imobiliare Colliers, volumul tranzacțiilor imobiliare realizate anul trecut în România, în valoare totală de 525 milioane euro, a fost cu 30% sub cel din 2024, când piața atinsese 750 milioane euro.
„Legislația fiscală se schimbă în ritm accelerat, regulile devin tot mai complexe, motiv pentru care investitorii analizează mai mult structura tranzacțiilor și impactul fiscal pe termen mediu și lung”, a explicat presei economice Alex Milcev, partener pentru România și Moldova în cadrul companiei internaționale Colliers.
La rându-i, populația se concentrează pe păstrarea nivelului de trai și amânarea planurilor de viitor. Potrivit Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară, anul trecut s-au tranzacționat la nivel național 159.879 locuințe, în scădere cu 5,4% față de cele 168.960 locuințe vândute în 2024.
În majoritatea cazurilor vânzările s-au făcut în reședințele de județ. Spre exemplu, din 2.172 unități vândute în Bihor în intervalul mai-decembrie 2025, 1.756 locuințe, adică 81,26% din total, s-au tranzacționat în Oradea. Mai puține, însă, decât în anul anterior.
„Să vedem cum rezistăm”
Piața rezidențială din Bihor a intrat în declin din luna august, când TVA-ul la tranzacțiile imobiliare a fost majorat de la 9% la 21%. Vânzările au scăzut treptat. „Majoritatea tranzacțiilor sunt de upgrade. Cumpărătorul are un apartament cu două camere pe care îl vinde și mai pune niște economii ca să se mute la trei camere. Odată cu creșterea TVA, mulți au amânat achizițiile. «Să vedem întâi cum rezistăm»”, rezumă Mihai Pop (foto), partener al agenției Remax.
Majorarea TVA a scumpit drastic apartamentele noi. „Dacă în urmă cu 4 ani cumpărătorul își făcea calcule la un TVA de 5%, majorarea succesivă a taxei a făcut ca prețul pentru un apartament nou, într-un bloc cu 10 etaje și parcare, estimat în prezent la 1.500 euro/mp, să crească de la circa 126.000 euro la 150.000 euro”, spune Pop. Diferența de 24.000 de euro, în doar 4 ani, a fost una prea mare pentru cumpărătorul de rând, obligat să recurgă la credite...
Scădere cu 30%
Conform ANCPI, piața imobiliară din Oradea a scăzut la finalul anului trecut de la 654 tranzacții cu apartamente și terenuri în octombrie, la 451 în noiembrie și 424 în decembrie. În cazul caselor, scăderea a fost de la 230 unități vândute în octombrie, la doar 179 în noiembrie și numai 156 în decembrie.
„Luna septembrie a fost prima în care s-a aplicat noul TVA. Vânzările au scăzut în ultimul trimestru cu circa 30%”, spune Mihai Pop. Diminuarea a fost inegală: „Din experiența noastră, vânzarea imobilelor noi a scăzut cu 70%, iar a celor vechi, care sunt mai accesibile, cu circa 40%”.
Explicația e simplă: apartamentele noi, purtătoare de TVA de 21%, sunt mult mai scumpe. „La finalul anului trecut am vândut cu 75.000 euro un apartament mai vechi din strada Aluminei, iar unul nou din strada Oneștilor cu 150.000 de euro”, spune Pop.
Numărul autorizațiilor de construire eliberate de Primăria Oradea a scăzut în 2025 cu 12%, ca efect al majorării TVA-ului în construcții de la 9% la 21%, ceea ce a scumpit apartamentele cu mii de euro, timpul mediu de vânzare al unei locuințe crescând de la 3 la 7 luni (foto: Ovi D. Pop)
„Nu există putere de cumpărare”...
Chiar și așa, inclusiv apartamentele vechi se vând mai greu. „În iulie, când am scos la vânzare apartamentul, un agent a spus: «Este în zonă bună, are potențial, ar merge cu 64.000 de euro». Am socotit că, dacă după toate taxele și comisioanele rămân cu 55.000 euro, este un preț cinstit”, povestește Florin, proprietarul unui apartament cu două camere din Rogerius. Dar nici acum nu a primit prețul cerut. „Toți agenții îmi spun că nu este putere de cumpărare. Oamenii vin, se uită și pleacă”, spune bărbatul.
În lipsă de soluții, la jumătatea acestei luni și-a pus singur apartamentul la vânzare pe Facebook, la un preț de 56.000 de euro. „Culmea, am primit telefoane din țară. M-a sunat o persoană din Bacău și una din Neamț, să mă întrebe dacă prețul cerut este corect, și au spus că vor trimite pe cineva să vadă locuința”, spune Florin. Semn că Oradea este încă ieftină...
De altfel, conform analizelor făcute pe baza anunțurilor pe portalul Storia, anul trecut locuințele s-au scumpit în toată țara. În București prețurile au crescut cu 20%, în Craiova cu 19%, în Timișoara cu 12%, iar în Oradea cu 11%. Chiar și așa, Oradea rămâne între orașele accesibile, cu un preț mediu al locuințelor de 1.851 euro/mp construit, mai lesne fiind Iașiul, cu 1.760 euro/mp metrul pătrat. Spre comparație, în Constanța și Craiova prețul mediu este de 2.035 euro/mp, iar în Cluj-Napoca, cel mai scump oraș din țară, acesta e de 3.228 euro/mp.
Continuă scădere...
Cu toate acestea, piața imobiliară locală se menține în scădere. Luna trecută, numărul tranzacțiilor la nivelul județului Bihor a scăzut cu 40% față de ianuarie 2025. „În ianuarie anul acesta s-au tranzacționat 464 imobile, în ianuarie 2025 s-au vândut 779 proprietăți, dintre care 186 în Oradea”, spune managerul agenției Blanc Imobiliare, Cristian Lazăr (foto).
Potrivit acestuia, luna ianuarie este în mod tradițional mai slabă, dar anul acesta cu o particularitate: „Oamenii stau în expectativă. Cumpărătorii aleg între mai multe proprietăți înainte să decidă ce cumpără. Dacă înainte se decideau în 2-3 luni, acum alegerea durează și 7 luni”.
Pe cel mai mare site de vânzări online, olx, în Bihor erau scoase la vânzare săptămâna trecută cam 1.900 de apartamente, dar numărul celor posibil interesați era de 21 de ori mai mic.
Chiar și așa, Lazăr susține că în Oradea sunt prea puține locuințe de vânzare. „Acum câțiva ani, dacă voiam să cumpăr un apartament cu două camere în Rogerius aveam de unde alege. Acum nu am. Majoritatea sunt ba la ultimul etaj, ba la parter. Când apare pe piață o proprietate la etaj intermediar, sar o grămadă pe ea”, zice consultantul.
Mai puține construcții noi
Adevărul e că, după valul de dezvoltări imobiliare începute acum 8 ani, când în Oradea se construiau în același timp 1.600 de apartamente, odată cu pandemia și explozia prețurilor, ritmul a încetinit. 2025 a fost al cincilea an la rând în care numărul autorizațiilor de construire a fost în scădere (2.324 autorizații în 2021, 2.033 în 2024 și doar 1.779 în 2025) cu 12,49% față de cel precedent. „Se
ctorul investițional s-a redus, probabil, din motive economice”, spune arhitectul-șef al orașului, Radu Fortiș. Trendul descrescător se menține și la început de 2026. Până acum, în acest an s-a autorizat construirea unui bloc și a 14 case.
Primarul Florin Birta (foto) este, însă, optimist. „Probabil este o perioadă de scădere a cererii, având în vedere majorarea TVA la construcții. Din documentele Primăriei rezultă că Oradea este în continuare atractivă pentru construirea de blocuri și case. În ședința de săptămâna trecută a Comisiei Municipale de Urbanism s-au dezbătut, spre exemplu, peste 70 de materiale”, spune edilul. Dar drumul construcțiilor de la planșă până la turnarea fundației este lung. Iar înainte să revină pe creștere, sectorul imobiliar din Oradea este deocamdată în scădere...
CE MICĂ E ORADEA MARE!
„Nu ne putem compara cu Clujul”
Vremea boom-ului imobiliar pare să fi apus pentru Oradea. Grupul imobiliar orădean Prima, cu peste 5.000 de apartamente livrate în ultimii ani, și-a concentrat din 2017 afacerea în București, unde și-a propus să livreze peste 3.000 de apartamente în următorii 5 ani. În Oradea, grupul își continuă dezvoltări începute, între altele, în zonele Octavian Goga, Ion Bradu, Tudor Vladimirescu și altele, care ar trebui să aducă încă 2.500 de apartamente, dar este departe de ritmul de acum câțiva ani.
Beneamin Rus (foto), dezvoltatorul cartierului Luceafărul din Calea Aradului, spune că Oradea are dezavantajul unei puteri de cumpărare mai scăzute. „Noi nu ne putem compara cu Clujul, Timișoara sau Bucureștiul. Acolo clienții sunt mai puternici financiar”, spune Rus. Chiar și așa, Selina vrea să înceapă în acest an construirea a încă două blocuri. „Dacă vom avea actele, îl vom începe pe primul, iar, când avem structura, să-l pornim și pe al doilea, cu așteptarea de a le vinde în 2-3 ani”, spune Rus. Dezvoltatorul își pune speranța în orădenii cu bani. „Noi, cum ridicăm un bloc, cum îl vindem pe jumătate. Au fost oameni de afaceri care au cumpărat 3-4 apartamente, ca investiție”, afirmă constructorul.
Totuși, constructorii sunt încă sceptici că piața va mai reveni la ce a fost. „Majorarea TVA-ului a fost o greșeală. România avea investitori pentru că erau ieftine apartamentele. Acum la un apartament de 100.000 euro, TVA-ul a ajuns la 21.000 euro, iar la o casă de 200.000 euro, devine 42.000 de euro. La banii ăștia orice investitor cumpără nu în Oradea, ci în localități similare din Austria sau Germania”, spune un dezvoltator orădean.