Deși în Oradea se autorizează anual construirea a circa 1.000 de apartamente, prețurile cresc neîncetat pentru că dezvoltarea fără precedent a orașului atrage locuitori din zona metropolitană, investitori și speculanți dornici de câștiguri rapide.
Orădenii care sperau la ieftinirea locuințelor pe fondul crizei declanșate de pandemie s-au înșelat. Prăbușirea prețurilor, anunțată de analiști încă din 2017, nu doar că n-a avut loc, ci dimpotrivă, în ultimii 5 ani acestea au crescut la un nivel record pentru România, cu 61,1%! „Cererea mare împinge prețurile în sus. Cumpărătorii sunt orădeni plecați în străinătate care cumpără un apartament ca investiție, salariați care s-au săturat să facă naveta din județ ori români din țară atrași de imaginea bună a orașului”, spune primarul Florin Birta.
„Prețul” pandemiei
Potrivit datelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Națională, Oradea deschide topul național al orașelor cu cele mai mari scumpiri ale proprietăților imobiliare din ultimii 5 ani, cu o creștere de 61,1%, urmată imediat de Cluj cu 60,6% și, la mare distanță, de București cu 39,9%.
Numai anul trecut, în plină criză pandemică, locuințele s-au scumpit în Oradea cu 4,6%, trend care s-a menținut și în primul trimestru din 2021, când prețurile au urcat cu încă 2,8%. Procentele par mici, dar la un apartament sau teren de 80.000 euro înseamnă o scumpire cu circa 3.700 euro în 2020, plus 2.200 euro anul acesta, până în martie.
Concret, prețul mediu al imobilelor raportat la metrul pătrat util a urcat la 1.090 euro, Oradea ajungând la egalitate cu „capitala” Moldovei, Iași, și surclasând orașe ca Galați (1.000 euro), Ploiești (960 euro) sau Brăila (850 euro). Comparativ, cele mai scumpe imobile din România se vând în Cluj-Napoca cu 1.850 euro/mp, peste nivelul din București (1.480 euro), Timișoara (1.290 euro) sau Constanța (1.280 euro).
O mie pe an!
Creșterea prețurilor e cu atât mai surprinzătoare cu cât criza economică declanșată de pandemie, cu reduceri de activități și concedieri, ar fi trebuit să le tragă în jos. Totuși, evidențele Primăriei Oradea arată că numărul locuințelor aflate în proprietatea persoanelor fizice a crescut de la 101.755 în 2018 la 105.088 în 2019, pentru a ajunge la aproape 108.000 bucăți în 2020.
În fiecare an s-au construit noi case și blocuri. Spre exemplu, în 2018 au fost autorizate 1.200 noi apartamente, din care peste 400 au fost ridicate în strada Oneștilor de firma Prima Kapital, iar în 2019 s-au avizat aici încă 1.050 locuințe, precum și în zone ca Ceyrat sau Ion Bradu. Anul trecut, în plină pandemie, au fost date în lucru încă 750 de locuințe, majoritatea în zone precum Ciheiului, Oneștilor și Octavian Goga. Și totuși, prețurile merg în sus...
Victimă a succesului
Primarul Florin Birta (foto) pune scumpirea apartamentelor pe seama cererii mari create de imaginea de oraș în dezvoltare, civilizat și sigur pe care o are Oradea. Primăria, precizează el, va încerca însă să stimuleze oferta imobiliară, pentru a pune presiune pe preț așa încât să scadă. „Anual se construiesc cam o mie de apartamente și totuși prețurile cresc. Dacă se construiau doar 500 sau mai puțin, s-ar fi scumpit și mai mult. Vom încerca să scoatem la licitație noi amplasamente, de genul celui din zona Ceyrat, pentru construirea de locuințe, ca să păstrăm oferta bogată”, spune Birta.
Potrivit acestuia, Oradea încă are potențial de dezvoltare. „Ne avantajează relieful. Spre deosebire de Cluj-Napoca, oraș întins pe dealuri, Oradea are destulă câmpie pe care se poate construi”. Pentru că cerere este...
Vândut prin... licitație
Paradoxal, în ciuda recesiunii economice, puterea de cumpărare a clienților este în creștere. „Dacă în urmă cu doi ani valoarea medie a unei tranzacții era de 60.000 - 70.000 euro, indiferent că se vindea un apartament sau un teren, anul trecut, în pandemie, aceasta a urcat la 100.000 euro”, spune managerul agenției imobiliare Gaminvest, Mirko Giuffrida (foto).
Practic, dezvoltatorii imobiliari nu pot construi pe cât poate vinde Oradea. „Am avut în Rogerius câteva apartamente cu 1-2 camere, în blocuri vechi. Le-am vândut la licitație într-o singură zi. Am organizat 12-13 vizite, iar la sfârșit fiecare client a spus un preț pornind de la cel de bază. Un apartament s-a vândut și cu 2.000 de euro peste prețul inițial”, zice Mirko. Cu mult peste așteptări...
Cumpăr în Rogerius...
În prezent, prețul mediu al unui apartament este de circa 1.000 euro pe metrul pătrat de suprafață utilă. Există și imobile mai ieftine, mai modeste sau mai prost plasate, dar și apartamente exclusiviste, cu prețuri de 2.000 euro/mp în centrul orașului sau pe malurile Crișului Repede.
Deși vechi și aglomerat, cel mai căutat rămâne cartierul Rogerius. „Cei care au stat vreodată acolo, acolo vor să cumpere. S-au obișnuit să meargă la piață, la supermarket, pizza sau cafea pe jos, nu cu mașina, ceea ce în Nufărul sau Ioșia este mai greu”, spune managerul Gaminvest.
Mirko crede că acest comportament se va schimba, cum s-au schimbat și altele. „Dacă acum 5 ani se căutau blocurile vechi, astăzi clienții vor apartamente noi, chiar dacă mai scumpe. Acestea sunt în general în zone mai aerisite, sunt compartimentate mai modern, au costuri de întreținere mai mici și, mai ales, locuri de parcare”.
Cumpărat ca investiție...
Profilul cumpărătorului s-a schimbat și el. Dacă înainte cei mai mulți erau tineri care puneau banii de nuntă avans la un credit ca să se mute în casa lor, acum aproape jumătate din cumpărători văd achiziția ca pe o investiție.
Unii clienți, din județ sau din județele învecinate, cumpără locuințele pentru copiii care vor veni la școală sau facultate în Oradea, alții ca să le închirieze, alții ca să își protejeze economiile. „Toate țările tipăresc bani ca să își repornească economia. Având în vedere inflația care va veni, cei care au rezerve financiare le investesc în imobiliare ca să le securizeze”, spune Ciprian Sonea (foto), directorul de vânzări al grupului de firme Prima, cel mai mare dezvoltator imobiliar orădean.
Sonea spune că 20% dintre cumpărători nici măcar nu dau apartamentele în chirie. „Am avut clienți care le-au ținut închise 2 ani, după care le-au vândut cu 20% mai scump. Nimic nu-ți aduce atâta câștig fără să ai bătaie de cap cu furnizori, angajați sau cu tot felul de controale”.
Pariul pe scumpiri
Prețurile în creștere au dus la apariția speculanților. „Sunt clienți care dau avansul de 10% când blocul este la început, iar pentru cei 10.000 euro plătiți își pot alege un etaj și o orientare bună”, povestește directorul.
Potrivit acestuia, cumpărătorul așteaptă cam un an finalizarea lucrărilor, după care fie plătește locuința integral și o revinde ulterior mai scump, fie cesionează contractul, recuperându-și de la cumpărător cei 10.000 euro plătiți avans și cerând un preț cu 10.000 euro mai mare datorită poziționării privilegiate a apartamentului. „Fără să riște nimic, omul își protejează cei 10.000 euro și mai câștigă încă atâția”, explică Sonea.
Afacerea se bazează pe faptul că prețurile vor crește în continuare. „Prețul este dat de piață. Câtă vreme Oradea se va dezvolta economic, va exista cerere și prețurile vor crește. Când dezvoltarea orașului se va opri, cererea va scădea, iar prețurile se vor bloca”, crede directorul. Întrebarea e dacă și veniturile orădenilor cresc pe măsura acestei dezvoltări stimulate de investitori și speculanți...
PUȘCULIȚA CU PEREȚI
Capcana imobiliarelor
În ciuda speculanților, specialiștii în economie susțin că profitabilitatea investițiilor imobiliare este un mit. Iancu Guda, președintele Asociației Analiștilor Financiari-Bancari din România, declara pentru Digi24 că valoarea reală a unui apartament este dată de veniturile pe care le produce în 15 ani din chirie, din care se scade 20%, reprezentând impozitele, costurile de mentenanță și timpul în care stă gol.
În această logică, cum în Oradea o garsonieră se poate închiria cu 150-200 euro/lună, iar un apartament cu 2 camere într-un bloc vechi cu 200-250 euro, preț care poate trece de 300 euro în cazul unui bloc nou, locuințele sunt supraevaluate. Valoarea unei garsoniere ar trebui să fie undeva la 29.000 euro, a unui apartament vechi de aproximativ 36.000 euro, iar a unuia nou de circa 43.200 euro. Diferența până la prețul de piață este „pierderea” cumpărătorului, care crește dacă acesta a făcut achiziția printr-un credit.
Consultantul în afaceri Dan Octavian spune că imobiliarele nu aduc cumpărătorului niciun profit. „Faptul că cumperi în anul 2021 un apartament cu 60.000 euro și îl vinzi în 2022 cu 70.000 euro nu înseamnă că ai produs plusvaloare, ci doar că ți-ai păstrat valoarea banilor. În 2022 nu vei mai putea cumpăra un apartament similar la 60.000 euro, ci la 70.000 euro”, crede consultantul.