Cine plătește? Primăria a pierdut zeci de procese cu orădenii expropriați, deoarece casele și terenurile le-au fost subevaluate

• Costul exproprierilor subevaluate de Primăria Oradea: în instanță proprietarii obțin despăgubiri mai mari, iar diferențele se plătesc din bugetul orașului
• În ultimii cinci ani, municipalitatea a plătit aproape 6 milioane lei după ce a pierdut 43 de procese deschise de orădeni și firme expropriate, judecătorii stabilind, în cazul tuturor, că evaluatoarea „de casă” a Primăriei a stabilit prețuri prea mici pentru case ori terenuri

Ani la rând, exproprierile au fost instrumentul preferat al administrației orădene pentru a face loc investițiilor. Proprietățile aflate în calea proiectelor au fost preluate, iar adesea păgubiții s-au plâns că municipalitatea îi despăgubește cu zgârcenie. Judecătorii le-au dat dreptate, iar Primăria a pierdut zeci de procese, fiind obligată să achite sume suplimentare.

Numai în ultimii cinci ani, Primăria a plătit diferențe de despăgubiri în 43 de procese de expropriere în valoare de 5,9 milioane lei, adică aproape 1,2 milioane euro, plus cheltuieli de judecată de aproape o jumătate de milion de lei. Bani din bugetul local, de unde este plătită, de zece ani, și o specialistă cu care Primăria încheie, fără licitație, contracte pentru evaluarea imobilelor.

Politica „buldozerului”

Exproprierile în interes public sunt coșmarul orădenilor. Încă din vremea primarului Ilie Bolojan, mulți cetățeni s-au trezit „deposedați” de terenuri ori case, ca să se facă loc unor drumuri, parcuri sau parcări, aceeași politică fiind continuată și de succesorul său, Florin Birta.

În fiecare an, Consiliul Local a aprobat o listă lungă de coridoare de expropriere, cu numeroși proprietari afectați: 29 de hotărâri în 2019, 21 în 2020, 26 în 2021. În 2022, numărul HCL-urilor a scăzut la 13, și apoi au început să fie mai rare, Birta anunțând că preferă să cumpere imobile.

O analiză făcută de BIHOREANUL arată că, între 2019 și 2022, 45 dintre expropriați, cetățeni și firme, au deschis procese, nemulțumiți de sumele primite. Cu doar două excepții - dosare introduse prea târziu sau cu documente lipsă -, toți au câștigat sume mai mari!

În toate procesele, judecătorii au cerut noi evaluări imobiliare și, pentru că experții desemnați au propus sume mai mari, au obligat Primăria să plătească bani în plus. În unele cazuri, dublu sau chiar mai mult! Așadar, pe măsură ce se finalizează procesele, Primăria achită o nouă notă de plată, adică sume suplimentare față de cele acordate la momentul preluării imobilelor.

În total, în ultimii cinci ani, orașul a plătit 5,9 milioane lei pentru despăgubiri, la care se adaugă și cheltuieli judiciare, în fiecare caz, de cel puțin 10.000 lei.

„N-am crezut că vom câștiga”

Unul dintre cele mai spectaculoase cazuri este al unei familii care a deținut două terenuri, cu câte o clădire dărăpănată fiecare, pe strada Constantin Nottara, unde Primăria a făcut o parcare după reamenajarea bulevardului Nufărul. La expropriere, în 2022, Primăria i-a despăgubit pe soții Mihai și Imola Fetea cu 890.316 lei, sumă care li s-a părut mică, așa că au deschis un proces care s-a finalizat definitiv în luna iunie a acestui an.

FĂRĂ CONCURENȚĂ. Singura specialistă la care a apelat Primăria în ultimul deceniu pentru evaluarea imobilelor expropriate este Veronica Andrei (medalion), proprietara și administratoarea Evalmob, cu care încheie anual contracte fără licitație

Judecătorii Tribunalului Bihor, apoi cei ai Curții de Apel Oradea, le-au dat o despăgubire mult mai mare, stabilind prețul la 1.746.725 lei, cu 96% peste cel inițial. Luna trecută, Primăria le-a și virat diferența de peste 850.000 lei în cont.

„Sincer, n-am crezut că vom câștiga când am deschis procesul”, zice Mihai Fetea. De profesie medic veterinar, spune că a cumpărat terenurile „cu câțiva ani” înainte de expropriere, sperând că va începe acolo o afacere. „N-am mai apucat, că am fost expropriați. Suma a fost ceva mai mare decât plătisem noi la achiziție, dar tot am considerat-o mică”. În mod evident, sentința îl mulțumește, mai ales că a primit înapoi și banii plătiți pentru procese, aproape 20.000 lei.

1,1 milioane de lei în plus!

Recordul absolut îl deține, însă, celebrul avocat Răzvan Doseanu (foto), expropriat în 2021 pentru un teren de 510 mp necesar parcării din strada Iosif Vulcan. Inițial, a primit de la Primărie 347.000 lei, sumă care în instanță a urcat la nu mai puțin de 1.472.000 de lei, adică cu peste 1,1 milioane lei în plus! Explicația creșterii de 320% a fost că evaluarea făcută de experții chemați în instanță a arătat o valoare de piață mult peste ce estimase Primăria: 2.200 lei/mp, față de doar 693 lei/mp.

Exemplele pot continua. Deținătorul unei case din Ioșia, expropriat în 2019 pentru reabilitarea unor străzi, a primit inițial o despăgubire de 422.780 lei pentru construcția și terenul de 295 mp, sumă majorată la 588.310 lei în instanță (creștere de 40%). O familie care a avut o casă pe strada Grădina de Fragi, expropriată în 2021 pentru parcări, a primit pentru terenul de 610 mp și casa de 500 mp 649.177 lei, sumă majorată cu 13% în instanță, la 734.787 lei. O firmă care avea un chioșc lângă Piața Cetate, demolat în 2019 pentru reamenajarea zonei, a primit cu 140% mai mult: de la 136.000 lei la 326.200 de lei.

Pe strada Grădina de Fragi, mai multe case au fost demolate pentru a face loc parcărilor (foto: arhiva BIHOREANUL)

La minimum

Numitorul comun al tuturor acestor exproprieri este o evaluatoare „de casă” a Primăriei Oradea. Din 2017 încoace, prin atribuire directă, municipalitatea încheie anual contracte pentru evaluarea activelor cu firma Evalmob SRL, administrată și deținută de Veronica Andrei, evaluatoare acreditată ANEVAR.

După cum reiese din sentințele consultate de BIHOREANUL, în evaluările făcute la comanda Primăriei, aceasta ține cont atât de valorile din grilele notariale, cât și de valoarea de piață a imobilelor, comparând cu alte tranzacții de terenuri sau case. În toate cazurile analizate, însă, evaluatorii din instanță au folosit tranzacții cu valori mai mari și, astfel, au propus despăgubiri majorate, aprobate în final de judecători.

„Andrei pare că nu ține niciodată partea expropriaților, ci doar a Primăriei, evaluând mereu la cele mai mici niveluri posibile. În piață se vehiculează că din acest motiv doar la ea apelează Primăria”, spune un evaluator consultat de BIHOREANUL.

Evaluatoare „de casă”

Primăria n-a organizat niciodată vreo licitație pentru selectarea unui evaluator imobiliar, ci a încredințat direct contractele, invariabil, către Evalmob, încadrându-se în suma permisă pentru achiziții fără licitație. Contractele cadru erau la început de 90.000 lei/an, iar acum au ajuns la 165.750 lei/an, plafonul maxim anual, pentru că Evalmob este plătită de fapt pentru fiecare evaluare. În acest an, firma încasează de la Primărie 750 lei pentru fiecare evaluare de teren și 7,5 lei/mp la clădiri.

Municipalitatea nu a alternat niciodată evaluatorii și nici nu a împărțit lucrările între mai mulți specialiști, măcar pentru a putea compara calitatea rapoartelor. Astfel, de aproape zece ani, aceeași evaluatoare stabilește ofertele de despăgubire ale municipalității.

Evalmob lucrează, tot prin atribuire directă, și pentru Asociația Zona Metropolitană Oradea (tot din subordinea municipalității), precum și pentru alte primării din Bihor ori pentru Aeroport.

Câteva dintre sentințele analizate de BIHOREANUL:

„Am nebunia mea”

Contactată de BIHOREANUL, Veronica Andrei neagă că ar subestima valoarea proprietăților pe care le evaluează. „Eu dorm foarte liniștită noaptea. Evaluările mele sunt corecte”, spune ea.

Specialista susține că, în instanță, experții ar fi de fapt prea darnici, iar judecătorii la fel. „Vă dau un exemplu: un teren vândut cu 40 euro/mp, peste o săptămână se vinde iar, de data aceasta cu 200 euro/mp. Eu țin cont de prețul de 40 euro, dar evaluatorii și judecătorii de cel de 200 euro, un preț speculat. Cam asta se întâmplă în 80% dintre cazurile ajunse în instanță, sunt abuzuri ale unor evaluatori și judecători fără răspundere”, spune ea.

Întrebată dacă a reclamat vreodată aceste situații la ANEVAR, singurul for care îi verifică pe experți, susține că da, ba chiar spune că așteaptă concluziile unei anchete. „Când s-a putut, chiar am ajutat expropriații. Dar sunt un om corect și le spun că trebuie să vadă real ce lasă în urmă”, zice Andrei.

Femeia afirmă că Primăria nu i-a cerut niciodată să subevalueze proprietățile, iar municipalitatea o preferă doar pentru că practică tarife mici: „Eu nu ascult de absolut nimeni, am nebunia mea”.

Primarul „nu crede”

Și primarul respinge orice înțelegere cu evaluatoarea. „Nu cred că un evaluator autorizat ar face lucruri nelegale, riscând să-și piardă licența”, spune Florin Birta (foto), fără să poată explica, însă, de ce Primăria nu scoate la licitație acest serviciu sau de ce nu lucrează cu mai mulți specialiști.

În schimb, edilul se laudă că în prezent municipalitatea apelează rar la exproprieri, preferând să negocieze cumpărarea imobilelor dorite. Nu cumva tocmai pentru că Primăria a pierdut prea multe procese?

Potrivit lui Birta, numărul proceselor este mic în raport cu numărul exproprierilor, arătând că între anii 2017 și 2026 au fost „doar” 1.965 de persoane expropriate, din care 8,6% au deschis un total de 169 de procese.

Primarul ignoră însă detaliul că un proces costă cel puțin 2.000 de euro, iar cel care a primit bani puțini pe agoniseala lui poate n-are de unde să plătească și judecata. Nemaivorbind de acela că, în multe cazuri, e vorba de agoniseala de o viață a unor familii...

EVALUATOARE... EVALUATĂ
„Tuturor ne vine rândul”

Evaluatoarea Veronica Andrei riscă să ajungă și ea... evaluată. În 2024, femeia a protestat în stradă (foto jos) împotriva proiectului Consiliului Județean Bihor de a amenaja un inel metropolitan de nord prin cartierul orădean Podgoria, investiție care i-ar afecta terenul casei în care locuiește.

„Este o dovadă că nu sunt favorizată cu nimic de autorități. La un moment dat, fiecare dintre noi poate ajunge să fie expropriat sau să îi treacă o centură pe sub geam”, zice ea, precizând că asta nu-i afectează conduita profesională.

Rămâne de văzut dacă va fi mulțumită de evaluare sau va îngroșa și ea rândul celor care-și caută dreptatea în instanță.