Între dezvoltatorii care vor să facă blocuri în centrul Oradiei și Direcția Județeană pentru Cultură (DJC) Bihor, pe lângă care funcționează Comisia Zonală a Monumentelor Istorice (CZMI), se desfășoară un război în toată regula.
Firmele acuză funcționarii DJC și membrii CZMI de abuz de putere, pentru că, deși respectă regulile speciale valabile pentru ansamblul protejat Centrul Istoric, proiectele le sunt blocate arbitrar și ilegal. Iar pentru că suferă pierderi, mai nou pretind despăgubiri uriașe.
Dincolo de normele scrise
„Câțiva oameni, din frustrări sau subiectivism, vor să oprească dezvoltarea și a mea, și a orașului!”, acuză Flaviu Pop (foto), administratorul Flavoia Invest, cu proiecte imobiliare în diverse zone din Oradea, pentru clădiri multifuncționale, cu apartamente și spații comerciale la parter. „De ce, dacă eu respect Regulamentul de Urbanism, cu norme speciale pentru centrul istoric, un funcționar îmi spune că nu vrea să se schimbe nimic în centru?”, zice bărbatul.
Firmele acuză piedici puse de DJC și CZMI, ce funcționează pe lângă Direcție cu 11 arhitecți și ingineri atestați de Ministerul Culturii. Concret, când vor să ridice o clădire în centru, după ce cumpără terenul sau o clădire neclasată ca monument, pe care s-o demoleze ca să ridice alta în loc, fac o simulare cu arhitecți, cer avizul Comisiei Municipale de Urbanism și Amenajarea Teritoriului (CMUAT), de pe lângă Consiliul Local, și un certificat de urbanism.
Ca să-l obțină, trebuie să prezinte o mulțime de alte avize, de la APM, DSP, ISU, firmele de utilități, plus al DJC, obligatoriu pentru că centrul istoric are statut de ansamblu protejat. Ulterior, trebuie să asigure o consultare publică, iar dacă nu sunt obiecții CL aprobă Planul Urbanistic de Detaliu (PUD) și, în final, li se emit autorizațiile de construire.
Atât doar că proiectele se poticnesc adesea la DJC, care, după ce CZMI le analizează în ședințe lunare, trebuie să le avizeze atât de principiu, înaintea emiterii certificatelor de urbanism, cât și pe fond, la emiterea autorizațiilor de demolare și respectiv de construire.
Problema, susține reprezentantul Flavoia, este că DJC și CZMI au practici abuzive, tergiversând avizarea chiar dacă firmele respectă cele mai importante condiții din Regulamentul de Urbanism, (coeficientul de utilizare a terenului - CUT, procentul de ocupare a terenului - POT, regimul de înălțime), așa încât construcțiile să nu fie nepermis de mari. „Ni se impun inclusiv condiții în afara normelor”, acuză dezvoltatorul.
Condiții inventate
La finele anului 2021, de pildă, firma a depus o documentație pentru ca în strada Cuza Vodă 66-68, în locul unei case mici și al unui fost service auto, să facă o clădire cu demisol (D), parter (P) și două etaje, din care unul retras (ER), dar proiectul a fost blocat un an.
În ianuarie 2022, în urma ședinței CZMI care l-a analizat, DJC a impus ca firma „să reconfigureze demisolul”. Proiectul prevedea 29 de apartamente și 2 spații comerciale cu 31 de locuri de parcare, dintre care 23 sub amprenta clădirii, iar 8 sub curtea interioară, dar DJC voia să fie toate sub bloc. De asemenea, a cerut un singur acces auto, nu mai lat de 3 metri, deși firma propusese două, ca locatarii să nu încurce circulația dacă unul intră și simultan altul iese. După încă o ședință, în care CZMI nu a pomenit de mărime, DJC a transmis că proiectul „propune o densificare excesivă” și a cerut o clădire cu P+E+M.
După încă o lună, Direcția a revenit afirmând că „pentru o integrare neconflictuală în cvartal” regimul de înălțime ar trebui să fie P+M, deci a „tăiat” un nivel, deși firma se încadrase în regimul de înălțime, iar în apropiere există și o clădire cu trei etaje. După alte trei luni, DJC a mai adăugat o condiție: demisolul să fie subsol, iar rampa de acces, față de care până atunci nu au fost obiecțiuni, să fie înlocuită cu un lift.
„De la o lună la alta, DJC ne transmitea noi condiții, în loc să ni le fi spus pe toate de la început”, zice reprezentantul Flavoia, precizând că unele sunt arbitrare: „Cu ce e mai bun un acces auto de 3 metri în loc să fie două? Nicăieri în Regulament nu există această limitare”.
Pop acuză că DJC și CZMI uzurpă nu doar competențele CMUAT, pronunțându-se asupra funcționalității, ci și pe ale altor instituții, de exemplu ale ISU. „Pe Evreilor Deportați 55 am propus o clădire cu două etaje, păstrând fațada celei originale. DJC a obiectat că nu e asigurat accesul mașinilor de intervenție la incendiu, dar Regulamentul nu impune acest lucru. În câte curți din centru pot intra mașinile de pompieri?”...
Mai mult, afaceristul reclamă și proasta comunicare a DJC. „După ședințele CZMI, DJC trebuie să ne anunțe deciziile în 5 zile, dar întârzie cu săptămânile. După ședința din iunie, ne-a trimis comunicarea abia pe 4 iulie, iar pe 5 iulie trebuia să prezentăm proiectul modificat. Cum ajustezi documentația de pe o zi pe alta? Dacă nu reușești, proiectul nu mai e analizat în următoarea ședință, deci mai stai o lună...”.
PE LOC DE DOI ANI. DJC Bihor amână din 2021 proiectul construirii unei clădiri cu două etaje și mansardă (stânga) pe strada Evreilor Deportați 55, cu păstrarea fațadei celei existente. Și aici sunt, la mică distanță, trei clădiri la fel de înalte precum construcția nou propusă (dreapta)
Uite demolarea, nu e demolarea!
O și mai gravă disfuncționalitate a DJC a ajuns în justiție, instituția riscând să fie obligată la daune de 1,5 milioane euro pentru că a ținut o firmă în loc 2 ani. Distriktap, care a cumpărat fosta policlinică cu plată din strada George Enescu 14, a depus în martie 2021 un proiect pentru demolarea ei și construirea unui bloc cu trei etaje (foto).
Procedurile de avizare au fost tergiversate 7 luni, până în decembrie 2021, când DJC a avizat demolarea cu condiția ca noua construcție să aibă „o fațadă cu personalitate, care să se integreze în context”. În baza avizului DJC, Consiliul Local Oradea a aprobat PUD pentru demolarea clădirii vechi și construirea celei noi, dar - surpriză - în mai 2022, în loc să elibereze firmei avizul pentru autorizația de demolare propriu-zisă, DJC a refuzat, anunțând că fosta policlinică nici nu poate fi, de fapt, demolată.
Cum se explică sucirea? DJC a invocat o decizie a Comisiei Naționale a Monumentelor Istorice, unde firma contestase lentoarea avizării noii construcții, procedură separată de cea a demolării. Brusc și contrar Comisiei Zonale, CNMI a decis că fosta policlinică nu poate fi demolată, întrucât, deși nu a fost clasată ca monument, are „valoare ambientală”.
În iunie 2023, Curtea de Apel Oradea a decis că Distriktap a fost supusă unui „exces de putere”, întrucât DJC deja avizase cererea de demolare, iar avizul a produs efecte juridice prin adoptarea PUD, astfel că a obligat Direcția să finalizeze procedura de avizare a demolării și să achite firmei cheltuieli de judecată de 10.000 lei. Concomitent, continuă procesul pentru despăgubirile de 1,5 milioane euro și șansele de câștig le are tot firma, care acuză DJC și de discriminare, căci a avizat demolarea altor două clădiri de pe aceeași stradă, tot „ambientale”.
Schimbare, dar nu prin „agresiuni”
Dezvoltatorii îl consideră responsabil de tergiversări și blocaje pe Mircea Pașca (foto), consilier superior al DJC la compartimentul Patrimoniu Imobil, care ar fi un „taliban” contra construcțiilor noi. „Mie mi-a spus în față pur și simplu că vrea ca centrul să nu se schimbe deloc, ceea ce înseamnă că nesocotește Regulamentul de Urbanism, care permite noi construcții”, zice reprezentantul Flavoia Invest. „DJC trebuie să se pronunțe strict pe estetica unei clădiri, nu pe regim de înălțime, CUT, POT sau alți parametri din Regulament, pe care se pronunță CMUAT”, afirmă Pop.
„Am spus nu că vreau ca centrul să nu se schimbe deloc, ci să nu se schimbe prin agresiuni”, ripostează Mircea Pașca, susținând că unele proiecte nu se potrivesc în această zonă, în principal din cauza mărimii. Funcționarul, care inițial s-a arătat ostil chiar și unei discuții cu BIHOREANUL pe această temă, suspectând că reporterul ar fi „avocatul” dezvoltatorilor, afirmă, de altfel, că atribuțiile îi sunt limitate, în ședințele CZMI el doar prezentând punctul de vedere al DJC, dar deciziile aparțin membrilor Comisiei. Și tot din cauza acestora, adaugă el, fiindcă au un volum mare de muncă, trebuind să analizeze într-o ședință și 80 de proiecte, membrii CZMI întârzie să trimită DJC în 5 zile așa numitele fișe de vot, pentru a comunica dezvoltatorilor în termen legal obiecțiunile și recomandările Comisiei.
Pe fondul chestiunii, vinovați de tergiversarea proiectelor ar fi chiar dezvoltatorii înșiși. „Dacă din start ar veni cu proiecte mai mici ca gabarit, nu ar fi probleme. Am avut lucrări care au trecut și în oraș sunt multe construcții noi, urâte sau frumoase - mai degrabă urâte -, care au fost aprobate de noi și de Comisie”, afirmă funcționarul DJC. De ce, totuși, investitorii sunt plimbați și de la o lună la alta li se cer noi condiții, neprecizate de la bun început? Pentru că, spune el, „nu există o rețetă anume, Comisia tot discută proiectele și revine cu observații”.
Pătimaș, dar nu el decide
De profesie istoric, autor a trei cărți dedicate centrului orașului, Pașca este cunoscut ca adept al „conservării” zonei, cu „intervenții” reduse la minimum, însă și pentru patima cu care pledează împotriva unor proiecte imobiliare în ședințele CZMI.
„Dl Pașca e un caz special, tot orașul știe că ține foarte mult la centrul istoric și vrea să-l păstreze cum este. E adevărat că în ședințele Comisiei intervine vehement, că ar putea influența unele lucruri, membrii Comisiei chiar îi cer uneori să ne lase să lucrăm, dar totuși nu el hotărăște. De multe ori îi spunem: «Hai, Mircea, nu e chiar așa, Regulamentul permite…»”, spune președinta CZMI, Marcela Prada (foto), adăugând că atât ea, cât și alți membri ai Comisiei consideră că centrul „nu trebuie să rămână un muzeu, pentru că totuși trăim în mileniul III”, ci doar că „intervențiile trebuie să fie echilibrate”, dar dezvoltatorii adesea nu înțeleg asta.
Pe românește, în timp ce investitorii ar vrea clădiri cât mai mari, Comisia îi „temperează” cu recomandări peste recomandări până se ajunge la echilibru. „Arhitectura nu e matematică, este subiectivă, nu există un rețetar în baza căruia noi să spunem, din start, că așa sau în alt fel poate fi o clădire”, afirmă președinta CZMI, explicând de ce specialiștii cer de mai multe ori ajustarea proiectelor. Chiar dacă asta, pentru firme, înseamnă timp și bani pierduți...
DIN LAC ÎN PUȚ
Conflict de interese
Potrivit unui proiect de OUG, Guvernul vrea ca din 2025 să treacă Direcțiile pentru Cultură de la Minister la consiliile județene, ca măsură de „reformă” și economie, dar specialiștii în conservarea patrimoniului atenționează că astfel s-ar naște un uriaș conflict de interese.
„Practic, Consiliul Județean ar ajunge să-și avizeze singur proiectele urbanistice/de arhitectură pe care le-a inițiat. (...) Dorința de dezvoltare a comunităților locale intră frecvent în conflict cu protecția patrimoniului”, a explicat Vlad Bedros, președintele Secțiunii de Evidență a CNMI, care se ocupă de clasarea/declasarea monumentelor istorice.
Autoritățile locale sunt mai laxe în aprobarea unor investiții private, cum sunt și cele imobiliare, tot pentru că sprijină dezvoltarea, iar, dacă Direcțiile pentru Cultură ar fi în subordinea lor, ar trebui să le aprobe necondiționat.