Oricât s-ar strădui Primăria și agenții economici, viața a demonstrat că vadul comercial al Oradiei are doar 300 de metri, cât ține strada Vasile Alecsandri...
În plin sezon turistic, artere pietonale cu care se laudă orașul în clipurile publicitare - cum ar fi strada Republicii, Pasajul Vulturul Negru, piețele Unirii și Ferdinand - sunt pline de spații comerciale goale. „Va trebui să revizuim setul de reguli pentru centrul istoric și să căutăm soluții de încurajare a acestor afaceri”, recunoaște city-managerul Mihai Jurca.
Sună a gol...
Fațadele palatelor reabilitate în pasteluri Art Nouveau, pavajele din granit de Italia și priveliștile „instagramabile” din Piața Unirii sau din turnul Primăriei, care promovează Oradea pe rețelele de socializare, nu sunt suficiente.
După ani de lucrări și zeci de milioane de euro investite, orașul este încă departe de efervescența pe care și-o doresc orădenii. În plină perioadă de vacanță, când orașul ar trebui să fie năpădit de turiști și de localnici ieșiți la terase, zeci de spații comerciale din zona centrală sunt închise.
„Majoritatea spațiilor goale aparțin unor proprietari privați. Primăria are doar 15 spații comerciale libere în zona centrală, multe situate la etajul unor clădiri”, se scuză șeful Direcției Patrimoniu Imobiliar din cadrul Primăriei, Lucian Popa (foto).
Printre altele, municipalitatea scoate la licitație spațiul fostei farmacii din strada Duiliu Zamfirescu nr. 8 la o chirie pornind de la 3.500 lei/lună, fostul spațiu comercial din Piața Unirii nr. 7 (3.651 lei/lună) și fostul sediu al societății Termoficare din strada Jean Calvin, care cuprinde trei clădiri cu etaj (14.200 lei/lună). Deocamdată, fără mare succes...
Revitalizare cu de-a sila
Pentru a crește atractivitatea orașului, în anul 2017 primarul de atunci, Ilie Bolojan, a promovat, în premieră pentru România, un regulament menit să stimuleze dezvoltarea zonei centrale. Normativul, axat pe constrângeri, obliga magazinele second hand, casele de amanet și sălile de jocuri să părăsească zona centrală, în speranța că locul lor va fi luat de magazine de firmă, terase și localuri.
În plus, municipalitatea a încercat să determine proprietarii spațiilor comerciale să le dea în chirie, chiar și pe sume mai mici, prin impunerea unei suprataxări cu 50% pentru cele care sunt ținute goale. „Toate măsurile gândite de Primărie pentru revitalizarea zonei centrale a orașului au fost atacate în instanță și desființate după nici doi ani”, zice directorul economic al Primăriei, Eduard Florea.
Reprezentanții instituției se plâng că au mâinile legate. „În zona Alecsandri - Independenței există proprietăți abandonate, cum ar fi fosta fabrică de textile. Câtă vreme nu mai există măsuri care să oblige proprietarii să vândă acele spații ori să reducă din chirie, ca să atragă aici noi afaceri, lucrurile nu se vor schimba”, avertizează city-managerul Mihai Jurca (foto).
„E foarte greu să câștigi”
Mediul privat nu crede, însă, în chirii reduse cu forța. „Cine cumpără un spațiu în centrul Oradiei cu 3.000 - 4.000 euro pe metrul pătrat speră la amortizarea investiției din chirie în circa 10 ani. La un spațiu de 100 mp, asta înseamnă o chirie de minimum 2.500 euro pe lună. Altfel, nu merită investiția”, explică agentul imobiliar Remax Mihai Pop (foto).
La chiria datorată, chiriașul trebuie să adauge, însă, o investiție inițială de cel puțin 50.000 euro în amenajarea spațiului, costurile cu plata angajaților, acoperirea impozitelor, recuperarea investiției și altele.
„În Oradea este foarte greu să câștigi banii ăștia. Trebuie ai un local căutat, să te comporți ca angajatul firmei, nu ca patronul ei, și să lucrezi cot la cot cu familia. Orădenii nu au veniturile necesare să poată ieși în oraș nici măcar săptămânal, și atunci trebuie să fii atent la orice cheltuială”, spune Pop.
Potrivit acestuia, chiriile spațiilor comerciale din Oradea sunt mult sub cele din orașele cu care se compară. „În zona comercială din Cluj sau Timișoara, chiriile sunt și cu 50% mai mari decât în Oradea. Totuși, acolo lucrurile funcționează, pentru că vadul comercial este mai bun, iar puterea de cumpărare a populației este mai mare”.
De trei ori „nu”
Dezvoltatorii imobiliari vorbesc de o restrângere a pieței în Oradea. „Nu există cerere pentru chirii de spații comerciale, nu avem branduri mari care să caute expunere, iar orădenii nu au putere de cumpărare”, afirmă proprietarul grupului de firme Sapient, Alexandru Pop (foto), care deține mai multe spații.
Pentru exemplificare, Pop a comparat două spații comerciale achiziționate de Sapient în două zone cu vad comercial bun din Oradea și din Cluj Napoca. „În Cluj achiziția ne-a costat de două ori mai mult, dar chiria va fi undeva la 35-40 euro pe metrul pătrat. În Oradea, într-o poziție bună, nu reușim să închiriem nici cu 12-13 euro pe metrul pătrat”, spune dezvoltatorul imobiliar.
Pop e destul de clar. „Chiar dacă chiriile sunt mult mai mici decât în alte zone, toate spațiile pe care le-am cumpărat în ultima perioadă în Oradea sunt goale”. Afaceristul nu are o explicație. „«Ceva» îi lipsește orașului. Firmele nu au destulă putere (n.r. - financiară) și asta se vede...”.
Care pe care
Îi lipsesc chiar mai multe. „Atunci când iese în oraș, orădeanul e selectiv: alege localul cu cea bună cafea, cu cea mai bună pizza și altele. Atunci, normal că unele localuri merg, dar cele mai multe, nu”, spune Bogdan Hodișan (foto), patronul mai multor localuri în zona centrală.
Concurența acerbă a obligat localurile din centru să se canibalizeze. „Piața este atât de restrânsă încât, dacă în Oradea se deschide un local nou, înseamnă că altul s-a închis sau este pe cale să se închidă”, zice Hodișan.
Fenomenul e amplificat de profilul unitar al spațiilor comerciale. „Peste tot în Europa centrul orașului este populat cu magazine de firmă, baruri și cafenele. Pe centru, în Oradea, există doar acestea din urmă. Magazinele de firmă s-au mutat, cu rare excepții, în centrele comerciale. N-o să vină nimeni în centru să vadă doar terase”, explică întreprinzătorul.
La mâna pieței
În ciuda spațiilor goale din centru, „privații” sunt împotriva unei intervenții a municipalității în piață pentru scăderea chiriilor. „Cum să ceri cuiva care a cumpărat un spațiu să accepte o chirie sub prețul pieței, sau unui local care vinde doar seara să deschidă de dimineața de la ora 9? Aceste lucruri le reglează piața”, protestează Bogdan Hodișan. Municipalitatea ar putea interveni însă, indirect, pentru a stimula vadul comercial. „Orădenii și-au păstrat dorința de a ieși în oraș, chiar dacă sunt mult mai selectivi”, adaugă el.
Potrivit întreprinzătorilor, Primăria ar trebui să creeze mai multe oportunități de distracție decât în prezent. „În Oradea la Festivalul Medieval a fost plin, la Noaptea Muzeelor a fost plin, la serile de film în aer liber e plin de lume... Cu astfel de ocazii firmele din HoReCa au oportunitatea de a atrage clienți”, spune agentul imobiliar Mihai Pop.
Astfel, zona centrală s-ar putea transforma dintr-un centru istoric, cum îl definește și Primăria în documentele sale, într-un centru dacă nu turistic, măcar mai animat. Iar apariția consumatorilor ar duce, în timp, și la redeschiderea spațiilor comerciale aflate acum sub oblon...
NOU REGULAMENT
Terase cu program prelungit
În lipsă de alte soluții pentru a stimula firmele din HoReCa, municipalitatea ia în calcul, la presiunea acestora, prelungirea programului de funcționare a localurilor din zona centrală.
Proiectul Regulamentului privind organizarea și desfășurarea activităților în zonele publice din municipiu, aflat încă în dezbatere publică, prevede că localurile din Piața Unirii, strada Vasile Alecsandri și Pasajul Vulturul Negru vor putea ține terasele deschise „similar cu orarul punctului de lucru”, adică până târziu în noapte, iar celelalte din zona centrală, în weekend, până la miezul nopții. În prezent, majoritatea localurilor se închid în jurul orei 23. În restul orașului, toate localurile ar urma să se închidă la ora 22.
Proprietarii localurilor sunt de părere că măsura era necesară. „Nu poți să te declari oraș turistic, dar tu să trimiți oamenii la culcare la ora 22, pentru că n-o să îți mai vină nimeni să petreacă în oraș”, spune Bogdan Hodișan.
În plus, proiectul de regulament, care va fi dezbătut cel mai târziu în toamnă de Consiliu Local, este mai permisiv cu folosirea boxelor pe terase și cu amenajarea acestora nu doar în dreptul punctului de lucru, ci și în perimetrul acestuia.