Goana după un profit cât mai gras îi face pe dezvoltatorii imobiliari să fenteze reglementările urbanistice, ce prevăd norme clare privind mărimea parcelelor şi gradul de ocupare a lor cu construcţii. Miza? Pe suprafețe cât mai mici să facă un număr cât mai mare de case.
La sesizarea BIHOREANULUI, poliţiştii Compartimentului Disciplină în construcţii din cadrul Poliţiei Locale Oradea au verificat câteva dintre ansamblurile rezidenţiale în lucru, confirmând existenţa neregulilor şi sancţionându-le.
Cartier în şantier
Cartierul Oncea e un mare şantier. Este una dintre cele mai liniştite zone ale orașului, râvnită de orădenii care vor o casă. Prin urmare, şi de dezvoltatorii imobiliari. Bajor Andor, Efrem Beniamin, Ion Pop Reteganul, Nagy Sandor şi Ion Alexi sunt câteva dintre străzile cu terenuri parcelate şi case în construcţie, încadrate în mini-ansambluri rezidenţiale de firme profilate pe construirea de locuinţe familiale.
În acte, cu toţii respectă Planul Urbanistic Zonal (PUZ), documentaţia de care proiectele de dezvoltare urbană sunt obligate să ţină cont şi care are stabilite reguli clare. De pildă, loturile pentru case nu pot fi mai mici de 400 metri pătraţi, imobilele trebuie să fie unifamiliale sau cel mult bifamiliale, iar pentru ca două locuinţe separate să fie ridicate pe aceeași parcelă, aceasta trebuie să aibă minimum 850 mp. Nu în ultimul rând, amprenta la sol a construcţiilor nu are voie să depășească 35% din suprafața terenului, scopul fiind ca zona să rămână aerisită.
Şmecherii
Ca să-şi maximizeze profitul, dezvoltatorii se axează pe proiecte de case fie alipite, fie cuplate, adică cu o porţiune de perete sau un întreg perete comun, așa încât să le „înghesuie” pe un singur lot.
În teren, însă, fentează obligațiile din PUZ. Pe o suprafaţă de 500 mp fac două clădiri complet separate, lotul fiind în final înjumătăţit pentru ca viitorii proprietari să nu aibă nimic la comun. Ca să fie și mai mult pe placul clienţilor, unii construiesc şi terase acoperite, dar tot fără autorizaţie. Prin PUZ, locuințele trebuie să aibă „o retragere de 6 metri” față de cele din vecinătate, iar cu aceste terase distanţa nu mai are cum fi respectată.
„Nu ştiu câte şantiere a verificat Primăria, ca să vadă ce și cum se construieşte cu adevărat”, a explicat BIHOREANULUI un orădean din Oncea, prezentând o listă cu case în construcţie ori terminate, toate cu nereguli. „Mă întreb cum s-a făcut recepţia lor”, zice bărbatul. Asta deoarece, pentru a emite autorizaţia de luare în folosinţă şi a înscrie imobilul în CF, un inspector al Instituţiei Arhitectului Şef trebuia să verifice în teren dacă lucrarea respectă proiectul autorizat.
CUPLATE ŞI NU PREA. Case „cuplate la parter” - aşa au fost autorizate două imobile pe străzile Episcop Ioan Alexi nr. 15 şi Ion Pop Reteganul nr. 52A. În realitate, însă, casele de la cele două adrese nu au niciun perete comun. Executanţii au fost sancţionaţi şi somaţi să „intre în legalitate”, deși e clar că nu mai au cum să „lipească” nişte imobile finalizate şi despărţite cu gard...
Problema cu TVA
Rezultatul? Zona sărăcește vizibil din punct de vedere urbanistic, iar cumpărătorii primesc „cutii de chibrituri”, uneori chiar nefinisate, cu niște curți cât un balcon mai măricel, la preţuri de lux. Dezvoltatorii împuşcă doi iepuri: îşi îngroașă profitul înghesuind două case mai mici pe un teren destinat unei singure construcţiişi nici nu trebuie să dea mulţi bani la stat, Codul Fiscal prevăzând, pentru locuinţele de până la 120 mp şi o valoare de 600.000 lei, TVA de 5%, nu de 19%, ca pentru cele mai mari şi mai scumpe.
Şmecheriile sunt cunoscute de Fisc, care a pornit un control pentru depistarea evaziunii în domeniul imobiliar, cerând primăriilor din Oradea și din comunele învecinate toate autorizaţiile de construire emise pentru ansambluri rezidenţiale, pentru a verifica situaţia acestora.
Poliţia Locală Oradea verifică și ea, prin Compartimentul Disciplină în construcţii, modul în care sunt realizate lucrările. „Se recurge la tot felul de inginerii, pentru că altfel valorificarea acestor imobile, din punct de vedere economic, ar fi mai puţin rentabilă”, spune şeful Poliţiei Locale, Samuel Milian (foto).
Cât câştigă în plus un dezvoltator imobiliar la o astfel de afacere? „Un teren de 500 mp, în Oncea, costă cam 50.000 euro, iar în loc de o casă mare, face două de până în 130.000 euro. La un calcul sumar, profitul e de cel puţin 50.000 euro, dublu faţă de situaţia în care ar ridica un singur imobil”, estimează un specialist.
Oncea, la pas
La sesizarea BIHOREANULUI, poliţiştii locali au verificat ansamblurile aflate în lucru în Oncea, confirmând existenţa neregulilor şi împărţind firmelor somaţii pentru intrarea în legalitate, dar şi sancţiuni.
Pe strada Ion Pop Reteganul, de pildă, două case deja date în folosinţă au terase acoperite neautorizate, la fel ca altele două din strada Bajor Andor şi încă trei de pe strada Efrem Beniamin. „Toate aceste lucrări neautorizate urmează să fie sancţionate”, spune şeful Poliţiei Locale.
Pe strada Nagy Sandor şi Ioan Alexi, cu multe locuinţe unifamiliale alipite, unele lucrări erau deja în vizor, pentru nerespectarea autorizaţiilor de construcţie, spune Samuel Milian, dând ca exemple imobilele 14a şi 14f din strada Ioan Alexi, unde dezvoltatorul a construit terase neautorizate şi pentru care, încă din 2021, s-au eliberat avize CMUAT pentru intrarea în legalitate, dar procedura de autorizare nu s-a finalizat în interiorul termenului prevăzut de lege. „Pe 20 ianuarie, în acest an, s-au înaintat procesele verbale Direcției Juridice, în vederea sesizării instanței de judecată și obligarea contravenienților la intrarea în legalitate”, susţine Milian.
Așa e peste tot...
Poliţiştii locali au verificat construcţii „alipite” şi în alte zone, descoperind că, la fel ca în Oncea, situaţia din teren diferă de cea din autorizaţiile de construcţie. „Pe strada Renaşterii (foto) am constatat existenţa a 6 imobile care nu respectă proiectele autorizate, unde se prevedea să fie alipite, câte două. După finalizarea cercetărilor, şi dezvoltatorii acestor imobile vor fi sancţionaţi”, a declarat şeful Poliţiei Locale.
Ce spun dezvoltatorii prinşi cu nereguli? Cum era de aşteptat, dau vina pe... clienţi, susţinând că au încălcat autorizaţiile la cererea acestora. „Casele de pe strada Bajor Andor erau alipite printr-o anexă, un spaţiu tehnic, dar clienţii care le-au cumpărat nu au vrut să aibă nimic comun. Mi-au cerut s-o dărâm”, susține Mircea Dume, reprezentantul firmei care a ridicat locuinţele respective şi care acum trebuie să refacă „lipitura” dărâmată.
Tot pe clienţi dă vina şi pentru terasele neautorizate care au fost ridicate la imobilele de pe strada Ioan Alexi 14a şi 14f. „Credeţi că e singura situaţie? Nu cred că există o casă în Oradea, veche sau nouă, care să nu aibă modificări neautorizate”, spune constructorul, care consideră că astfel de situaţii sunt „chestiuni mărunte”. „Nici Primăria nu vrea să ne dea în cap la fiecare greşeală, ne înţelege. Dacă ne amendează, plătim”, spune Dume.
Iar lucrurile merg mai departe, în vechea tradiție a locului: fiecare după capul lui, la marginea legii sau dincolo de ea, cu atenție doar pentru propriul confort și profit...
PRACTICI RĂSPÂNDITE
Dezvoltatorii își fac legea
Indisciplina în construcţii este o problemă la nivelul întregului oraş, confirmă șeful Poliției Locale. „Am avut cazuri de constructori care nu au respectat proiectul tehnic, depăşind cu 1 metru înălţimea prevăzută, orădeni care au făcut modificări de imobile, au demolat case, au construit terase şi chiar imobile întregi fără autorizaţie. În măsura în care ne sunt sesizate sau le identificăm prin controale în teren, luăm măsuri, așa cum am făcut şi în situaţia dată”, afirmă Samuel Milian.
De altfel, doar anul trecut, Compartimentul Disciplină în construcţii al Poliţiei Locale a emis 566 somaţii şi 119 amenzi pentru nerespectarea autorizaţiilor, în valoare totală de 400.000 lei, în 14 situaţii poliţiştii locali întocmind şi plângeri penale privind infracţiuni la Legea construcţiilor. Insuficient, totuşi, de vreme ce dezvoltatorilor imobiliari pare să nu le pese...