Cum ar fi dacă la vânzarea apartamentului sau maşinii ar trebui să cereţi întâi oferte de la rude, vecini, chiriaşi, tinerii din bloc, Agenţia Naţională de Locuinţe sau chiar statul român? Sună absurd, dar în domeniul vânzărilor de terenuri agricole extravilane exact aşa se va întâmpla, din cauza unei legi date de Parlament, la iniţiativa unor aleşi ai PSD.
Începând din luna octombrie, parcelele vor putea fi înstrăinate doar după informarea în scris de către primării a şapte categorii de potenţiali cumpărători cu drept de întâietate. Practic, cine nu are deja terenuri sau afaceri în agricultură nici nu mai poate cumpăra sau intra pe piaţă! "Legea a fost gândită să încurajeze compactarea terenurilor", spune şeful Direcţiei Agricole, Nicolae Hodişan.
O lege mai strictă
Aveţi un teren extravilan moştenit de la bunici pe care vreţi să-l vindeţi? Ar fi bine să vă grăbiţi. Începând din 13 octombrie, când intră în vigoare Legea 175/2020, condiţiile de tranzacţionare prevăzute de vechea lege 17/2014 se vor înăspri.
Din dorinţa declarată de a stimula comasarea terenurilor agricole şi a încuraja cultivarea acestora, noua lege lărgeşte categoria preemtorilor cu drept de întâietate la cumpărare, adăugând rudele şi afinii proprietarului, deţinătorii investiţiilor deja făcute pe teren (de la instalaţii de irigaţie la livezi), proprietarii şi arendaşii terenurilor învecinate (nu doar a celor scoase la vânzare), precum şi tinerii fermieri.
Concret, prioritate vor avea, în ordine descrescătoare, coproprietarii, rudele de gradul I, soţii, rudele şi afinii până la gradul III; proprietarii investiţiilor făcute pe teren; proprietarii şi arendaşii terenurilor învecinate; tinerii fermieri de până în 41 de ani împliniţi; unităţile de cercetare - dezvoltare din domeniul agriculturii, silviculturii şi industriei alimentare; localnicii din comună sau din comunele învecinate şi, în fine, statul.
Pentru a evita vânzarea terenurilor către cetăţeni străini, preemtorii vor trebui să aibă domiciliul în România de cel puţin 5 ani (cazul arendaşilor) sau 1 an (tinerii fermieri).
Prinşi în birocraţie
La fel ca până acum, un bihorean care va dori să vândă un teren va trebui să depună la Primărie o cerere de afişare a ofertei cu preţul cerut, care să conţină numele, adresa, amplasamentul terenului, categoria de folosinţă, şi să fie însoţită de un extras CF de dată recentă.
Complicarea procedurii a dus şi la mărirea termenelor tranzacţiei. Astfel, Primăria va avea la dispoziţie 5 zile ca să afişeze cererea pe site-ul propriu şi să anunţe Direcţia Agricolă (pentru parcelele sub 30 hectare) sau Ministerul Agriculturii (pentru cele mai mari). În paralel, Primăria va avea la dispoziţie 10 zile şi pentru a identifica şi înştiinţa preemtorii. "Dacă până acum înştiinţarea se putea face şi prin afişare la avizier sau pe site-ul Primăriei, acum preemtorii vor trebui înştiinţaţi în scris", spune şeful Direcţiei Agricole, Nicolae Hodişan (foto).
În plus, dacă terenul de vânzare este la 30 kilometri de graniţă, aşa cum se întâmplă în peste 170 localităţi din Bihor, intenţia de vânzare trebuie avizată şi de SRI. Dacă are "unităţi speciale" la o distanţă de 2,4 km trebuie aprobată de Ministerul Apărării, iar dacă există situri arheologice este necesar avizul Direcţiei pentru Cultură.
Trei luni de aşteptare
Potenţialii cumpărători vor avea la dispoziţie 45 de zile (în loc de 30 de zile, ca până acum) ca să notifice Primăria despre acceptarea ofertei. Dacă apar mai mulţi doritori, tranzacţia se va încheia cu cel având rangul mai mare. Dacă un preemptor cu rang mai mic, cum ar fi un vecin, oferă un preţ mai mare decât altul mai mare, cum ar fi coproprietarul, vânzătorul poate accepta noul preţ, iar formalităţile se reiau. "Procedura poate dura şi 90 de zile, fără să mai punem la socoteală termenul de 5 zile în care putem emite avizul final", avertizează Hodişan.
Proprietarul poate să-şi vândă liber terenul numai dacă nu-l vrea niciun preemptor. Chiar şi aşa, cumpărătorul trebuie să aibă domiciliul sau sediul în România şi să fie înregistrat în evidenţele fiscale cu cel puţin 5 ani înaintea tranzacţiei, iar în cazul firmelor să demonstreze că cel puţin 75% din cifra de afaceri pe ultimii 5 ani provine din agricultură. "Măsura e gândită să încurajeze vânzarea terenurilor între agricultorii care le cultivă, nu către firme care le folosesc ca investiţii", explică şeful Direcţiei Agricole.
De altfel, dacă proprietarul înstrăinează terenul înainte de 8 ani, semn că l-a folosit la speculaţii imobiliare, diferenţa dintre preţul la care l-a cumpărat şi cel la care l-a vândut se va supraimpozita cu 80%. Încălcarea procedurii atrage nulitatea tranzacţiei, iar abaterile de la lege se sancţionează cu amendă între 100.000 lei şi 200.000 lei.
Restricţii cu efect
Legea, extrem de restrictivă, nu este văzută cu ochi buni în piaţă. "Nu face decât să îngreuneze vânzarea, să te oblige să vinzi vecinului şi să împiedice apariţia în piaţă a altor cumpărători", spune consultantul în afaceri Octavian Dan (foto). În plus, normativul este în detrimentul vânzătorului. "Dacă vecinul, mare fermier sau fond de investiţii, ştie că eşti obligat să îi vinzi lui, nu va avea niciun interes să dea cel mai bun preţ".
Specialistul prevede pentru următorii ani o reducere a tranzacţiilor cu terenuri, iar în unele locuri o stagnare, dacă nu chiar o scădere a preţurilor. "Preţul terenului agricol în Bihor a crescut de la circa 1.500 euro/hectar şi la 7.000 euro sau mai mult în zonele bune. Acum, după restricţionarea vânzării, această creştere se va opri", spune consultantul.
Creştere continuă...
Previzibil, principalii beneficiari ai legii sunt marii fermieri, cum ar fi Ioan Cuc, care lucrează în Bihor peste 6.000 hectare, Dan Corbuţ (3.200 hectare), Dan Derşidan (1.100 hectare) şi alţii. Prosperi şi capitalizaţi, aceştia îndeplinesc toate condiţiile din lege, au tot interesul să îşi compacteze terenurile pentru a-şi optimiza costurile, precum şi puterea financiară de a face noi achiziţii.
"Oamenii s-au îndreptat către marii fermieri când a fost să vândă", spune Dan Corbuţ (foto). Potrivit acestuia, piaţa reglementată prin vechea lege din 2014 nu a oprit creşterea preţurilor. "Acum 5 ani, în zona Diosig preţul unui hectar era de 2.500 - 3.000 euro. Astăzi a ajuns şi la 5.000 euro, iar în alte zone poate urca şi la 8.000 euro", spune Corbuţ.
Creşterea se vede şi din ofertele comunicate Direcţiei Agricole, unde preţurile minimale au urcat de la 0,20 lei/mp în 2014 la 0,50 lei/mp anul acesta, iar cele maximale de la 22,20 lei/mp la 52,40 lei/mp în prezent. Preţurile maximale sunt însă excepţii, fiind vorba de terenuri agricole cumpărate pentru a fi introduse în intravilan şi parcelate în interes imobiliar.
Fermierul bihorean susţine că terenurile se vor scumpi în continuare. "Agricultorii care au reuşit să se capitalizeze vor cumpăra terenuri ca o investiţie pentru generaţiile viitoare, pentru că din agricultură, la ce preţuri sunt, nu-ţi recuperezi banii nici în 20 de ani", spune Corbuţ. Încet, dar sigur, exploataţiile agricole din judeţ vor fi tot mai puţine şi tot mai mari...
Dispar fermele mici...
De altfel, fenomenul comasării terenurilor reiese şi din evidenţele Agenţiei pentru Plăţi şi Intervenţie în Agricultură (APIA) Bihor. Potrivit acestora, numărul cererilor de subvenţie depuse până la termenul limită din 15 iunie 2020 a scăzut cu 449 faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, în timp ce suprafaţa lucrată a crescut cu 9.246 hectare, ajungând la 327.114 hectare. Asta înseamnă că anul acesta mai puţini fermieri lucrează exploataţii mai mari.
"Fenomenul se manifestă mai accentuat de circa doi ani. Marii fermieri preiau parcelele celor care nu mai au posibilitatea să îşi cultive pământul", confirmă directorul APIA, Ioan Grec.
Micile exploataţii de pe urma cărora trăiau înainte, cum puteau, sute de familii, dispar treptat, terenul concentrându-se în mâna marilor fermieri, de pe urma cărora trăiesc doar proprietarii şi câţiva angajaţi. Astfel, bătrânii ajung să supravieţuiască din pensii şi din grădina proprie, iar tinerii sunt împinşi să facă naveta sau să se mute la oraş. "Oricât ar fi de dureros, viitorul aparţine marilor exploataţii. Populaţia din zona rurală, tot mai puţină, îşi va vinde treptat terenurile când se va vedea în imposibilitatea să le lucreze", spune Grec.
Altfel spus, încet, dar sigur, cei bogaţi vor fi şi mai bogaţi, iar cei săraci şi mai săraci...
VICTIME COLATERALE
Vor fi mai puţine eoliene!
Reprezentanţii Asociaţiei Române pentru Energie Eoliană şi cei ai Organizaţiei Patronale a Producătorilor de Energie Regenerabilă din România au cerut preşedintelui Klaus Iohannis să nu promulge Legea 175/2020.
"Activitatea investitorilor din industria regenerabilă va fi grav perturbată, aceştia aflându-se în imposibilitatea de a achiziţiona sau de a securiza în orice alt mod legal terenuri situate în extravilan în vederea dezvoltării de proiecte energetice", se menţionează în solicitarea asociaţiei.
Patronatele din energia regenerabilă spun că legea va periclita atragerea de fonduri europene în acest domeniu, România pierzând astfel peste 10 miliarde euro. Demersul acestora nu a avut, însă, efectul scontat.