Se mişcă pământul! Liberalizarea vânzării terenurilor agricole a majorat într-un singur an preţurile cu 25%

Liberalizarea vânzării terenurilor agricole către străini, presiunea fondurilor de investiţii şi numărul redus de terenuri disponibile au majorat într-un an preţul minim pe hectar cu aproape un sfert.

"Cererea de terenuri agricole este mult mai mare decât oferta pentru că bihorenii care deţin terenuri, chiar dacă nu le muncesc, preferă să le dea în arendă decât să le vândă", spune Nicolae Hodişan, şeful Direcţiei Agricole Bihor.

Lege pentru to(n)ţi

Adoptată acum doi ani, după liberalizarea pieţei funciare, pentru a evita preluarea masivă a terenurilor extravilane de către cetăţeni şi firme din străinătate, Legea 17/2014 prevede că orice intenţie de tranzacţie trebuie înregistrată la primării. Anunţată de vânzător, administraţia locală verifică în propria bază de date lista celor care au drept de preemţiune la cumpărarea terenului - respectiv coproprietarii, arendaşul, vecinii de parcele şi Agenţia Domeniilor Statului.

După ce se asigură că preemtorii au fost informaţi că pot să-şi mărească parcelele, primăriile afişează ofertele la aviziere şi comunică datele Direcţiei pentru Agricultură. Formalităţile pot dura chiar şi două luni, ceea ce îi disperă pe vânzători, dar măcar conturează informaţii oficiale cu privire la piaţa terenurilor. Chiar dacă nu neapărat reale!

Tranzacţii record

Potrivit informaţiilor colectate de Direcţia pentru Agricultură Bihor, în perioada 1 ianuarie 2015 - 1 aprilie 2016, în judeţ s-au înregistrat 1.881 de tranzacţii, în cadrul cărora s-au vândut 2.038 hectare. Oficial, în doar un an şi patru luni preţul minim al hectarului a crescut cu 24,4%, de la 1.890 lei la 2.500 lei.

În primele luni ale acestui an, preţul mediu a urcat undeva la 23.900 lei/hectar, în condiţiile în care preţul maxim a cunoscut o creştere record de 67,7%, de la 145.000 lei în aprilie 2015 la 450.000 lei în aprilie 2016. Saltul se datorează unor tranzacţii făcute la un preţ de 450.000 lei, echivalentul a 100.000 euro la hectar. Afacerea, perfectată în Oradea, a vizat circa 3 hectare de teren agricol pe care noul proprietar vrea să construiască unităţi locative. "Este un caz atipic, care nu are legătură cu agricultura, dar care ne dă peste cap toate socotelile făcute pentru stabilirea preţului mediu la hectar", spune Nicolae Hodişan (foto).

"S-au scumpit"

Excepţia este însă doar parţială. Chiar dacă sunt în urma statisticilor, preţurile reale din piaţă sunt şi ele în creştere. Liberalizarea pieţei funciare, intrarea în România a fondurilor de investiţii care văd subvenţiile de 170 euro la hectar ca pe un câştig cert, precum şi oferta limitată - toate acestea au pus presiune pe preţ. "Terenurile s-au scumpit şi cu 30%", spune unul dintre cei mai mari fermieri bihoreni, Ioan Cuc.

Potrivit acestuia, preţul mediu al unui hectar de teren este în Bihor undeva la 3.500 euro. Desigur, la extreme, terenurile mai puţin productive de la deal pot costa 2.500 euro, în vreme ce amplasamentele ideale pentru legumicultură din zona Avram Iancu ori Săcueni pot ajunge şi la 10.000 euro. Nu este însă neapărat o regulă. "Nu se plăteşte neapărat calitatea terenului, chiar dacă aceasta ajută. Preţul depinde foarte mult de amplasament şi de cât e de comasat. În Bihor, proprietatea e foarte fărâmiţată şi ai numai bătai de cap când vrei să lucrezi pământul", spune Cuc.

Pe lângă lege

Legea 17/2014 oferă drept de preemţiune coproprietarilor, arendaşului şi vecinilor de parcelă tocmai pentru a încuraja comasarea parcelelor, dar acest lucru nu se întâmplă. "Dacă părţile s-au înţeles la un preţ, ca să elimine concurenţa, încheie un contract de arendă, cumpărătorul devine preemptor şi abia apoi se anunţă vânzarea", spune consultantul în afaceri Octavian Dan (foto). Ulterior, deşi tranzacţia îşi urmează cursul normal - cu afişare la primărie, raportare la Direcţia Agricolă şi fixarea unui termen pentru depunerea ofertelor - cumpărătorul este deja dinainte stabilit.

Există şi variante "scurte" care eludează total legea. "În Bihor şi judeţele limitrofe se practică metoda încheierii unui contract de vânzare-cumpărare prin care proprietarul terenului se obligă la plata unei sume de bani. La scadenţă, acesta anunţă că nu poate plăti şi îşi stinge datoria cedând terenul", povesteşte Dan Octavian.

O altă modalitate este încheierea unui act de donaţie. Valabilă doar între persoane fizice, aceasta este însă cea mai nesigură formă de tranzacţie, pentru că implică posibilitatea ca peste ani să apară un succesor care să-şi ceară partea lui de moştenire. Iar riscul creşte proporţional cu preţul terenurilor...