Primarul nu cedează. La 3 luni după ce Prefectura a atacat în instanţă regulamentul de supraimpozitare cu 50% a clădirilor din zona centrală care nu respectă regimul de înălţime şi frontul stradal, Ilie Bolojan a făcut public un studiu care îi justifică iniţiativa.
"Scopul proiectului nu este încasarea de bani suplimentari, ci stimularea dezvoltării centrului oraşului. Cetăţenii pot alege să rămână în stadiul actual. Primăria doar îi atenţionează, dorind să-i facă conştienţi că imobilul pe care îl deţin are o valoare mai mică decât valoarea arealului în care se găseşte", susţine edilul. Iar dacă oamenii nu conştientizează, s-ar putea să-i coste...
Zideşti sau plăteşti
Exproprieri, demolări, supraimpozitări. Niciuna dintre iniţiativele primarului Ilie Bolojan (foto) nu a fost atât de controversată ca "Regulamentul de supraimpozitare a clădirilor care nu respectă încadrarea în frontul stradal construit sau regimul de înălţime stabilit", instituit prin Hotărârea de Consiliu Local 697/2018.
Normativul, care prevede ca din acest an proprietarii clădirilor nealiniate la înălţime sau trotuar din centrul istoric şi de pe principalele artere să fie supraimpozitaţi cu 50%, urmăreşte, potrivit edilului, accelerarea procesului de dezvoltare al acestor zone în care municipalitatea a investit milioane de euro. Cum Planul Urbanistic General a "îngrădit" intravilanul, iar Oradea mai poate creşte doar pe verticală, Bolojan vrea ca procesul să înceapă din inima oraşului. "Cine nu are resursele financiare necesare poate intra în parteneriate, poate vinde, poate face credite. Nu putem să ne oprim în timp", argumenta Bolojan.
Tunurile pe regulament
Deocamdată unic în ţară, normativul a stârnit valuri de nemulţumiţi. Cei vizaţi au reclamat dreptul de a dispune de propriile case, uşurinţa cu care Primăria aplică supraimpozitări şi degradarea aspectului istoric al urbei. Opoziţia a speculat din plin potenţialul de conflict al temei. Liderul PSD din Consiliul Local, Liviu Sabău Popa (foto), spune că Primăria comite un abuz: "Scopul regulamentului e să stoarcă bani".
Sesizată de PSD-işti şi de revoltaţi, în septembrie Prefectura a cerut Consiliului Local să revină asupra Hotărârii. Prefectul Ioan Mihaiu susţinea că, supraimpozitând imobile construite legal, regulamentul încalcă principiul neretroactivităţii legii, Legea Urbanismului (pentru că alinierea clădirilor denaturează centrul istoric) şi dreptul la proprietate (pentru că impune o suprafaţă minimă sau maximă pe care o pot deţine). Cum părţile nu au ajuns la o înţelegere, în noiembrie Prefectura a atacat HCL în instanţă, iar actul care trebuia să intre în vigoare din acest an a fost suspendat.
Un studiu "salvator"
Dar asta nu înseamnă că primarul Ilie Bolojan a renunţat la idee. În august, municipalitatea a comandat firmei clujene Planwerk, care a făcut şi PUG-ul, un studiu de evaluare arhitecturală şi urbanistică pentru identificarea clădirilor care nu respectă încadrarea în frontul stradal sau regimul minim de înălţime. Plătit cu 26.000 euro, studiul a fost finalizat luna trecută, va fi dezbătut public luna aceasta, apoi asumat de Consiliul Local şi folosit în instanţă ca argument al Primăriei. "Studiul a fost comandat înainte să atace Prefectura regulamentul în instanţă. Atunci s-a spus că este necesar să apară. Acum există, face o cuantificare a criteriilor care au stat la baza stabilirii imobilelor şi dă instanţei posibilitatea să analizeze HCL-ul", explică primarul.
Potrivit primului fragment din studiu publicat de municipalitate, care vizează doar 19 străzi din zona ultracentrală, în inima oraşului există cam 30 de imobile care încalcă frontul stradal şi circa 40 mai retrase.
La inventarierea clădirilor cu potenţial de supraînălţare, arhitecţii au luat în calcul imobilele pe un nivel învecinate cu altele mai înalte, lipite de calcane (n.r. - perete exterior, fără deschideri) sau situate "la vedere" la colţ de stradă.
"Din 129 imobile cu un etaj inventariate, 21 au fost excluse pentru că sunt imobile cu valoarea arhitecturală dovedită, iar 15 nu se încadrează în nici unul dintre cele trei criterii enumerate", spune arhitectul Planwerk, Eugen Pănescu (foto). Concret: de pe 19 străzi s-au adunat 93 case cu potenţial de supraetajare!
Cu profit de milioane...
Arhitecţii spun că supraînălţarea este în interesul proprietarilor. Pănescu a dat ca exemplu clădirea din strada Primăriei 7, care are la stradă o croitorie şi o bijuterie, iar în curte cabinete medicale şi apartamente: "Imobilul de 571 metri pătraţi, care în prezent are un cost de vânzare de 1,3 milioane lei, se poate extinde prin supraetajare la 2.055 metri pătraţi, ajungând să îşi tripleze suprafaţa. Cu un cost al lucrărilor de supraetajare de 3,5 milioane lei, clădirea poate ajunge la un cost de vânzare de 9 milioane lei, deci de 6 ori mai mare decât cel iniţial".
Potrivit calculelor, un investitor care ar cumpăra imobilul şi l-ar înălţa ar câştiga 4,2 milioane lei dacă l-ar vinde sau 315.000 lei/an dacă l-ar închiria. Afacerea ar fi şi mai rentabilă dacă s-ar asocia chiar coproprietarii şi ar deveni păguboasă dacă aceştia nu ar face nimic, iar Primăria ar câştiga procesul privind supraimpozitarea. Dacă impozitul pe o locuinţă ar creşte cu circa 50 lei/an, cel pentru spaţiile comerciale s-ar majora cu 1.400 lei/an!
Totuşi, orădenii nu se lasă convinşi de corectitudinea calculelor. "Deocamdată nu am primit nimic scris de la Primărie, ca să văd cât ar costa lucrările şi cât ar fi impozitul. Nu pot zice nimic", a declarat BIHOREANULUI proprietarul celor două spaţii comerciale.
"Şi cu vecinii ce facem?"
Orădenii vizaţi au părerile împărţite. Dănuţ Spin, proprietarul clădirii din strada Primăriei nr. 38, este de acord. "Eu sunt foarte de acord! Cine poate să îşi supraînalţe casa, cine nu să plece!", spune bărbatul. Omul e cu atât mai pornit cu cât are vecini de care s-ar scăpa. "Eu înalţ proprietatea mea, nu-i problemă, dar ce fac cu coproprietarii? Îi convinge Primăria?", întreabă el.
În favoarea supraetajării se pronunţă şi proprietarul frontului stradal de pe strada Primăriei 8. "Aş investi în imobil, dar fiind vechi şi în centru, lucrările presupun avize de la Comisia de Monumente, consolidări, instalaţii noi, iar asta înseamnă timp şi bani. Şi, apoi, s-ar putea ca vecinilor din curte să nu le convină să rămână fără lumină", zice Anabela Şaitoş.
De cealaltă parte, Ioan Mladin (foto), deţinătorul biroului de copiat acte de la numărul 15, este împotrivă. "Nu îmi pare normal! E un atac la dreptul meu de proprietate!", spune el. Bărbatul are argumente de bun simţ: "Dacă o familie cu doi copii are o casă cu 4 camere, cu ce drept o obligi tu să mai ridice încă 4, dacă nu îi trebuie? Cum să sileşti pe cineva să îşi înalţe casa şi să bage chiriaşi în ea?". Pe lângă riscurile pe care le ridică investiţia într-o clădire veche, Mladin se întreabă şi el: "Casa are acoperiş comun cu altă proprietate. Dacă vecinul nu vrea, eu n-am cum construi".
Afaceri cu probleme
Specialiştii consultaţi de BIHOREANUL spun că, deşi corect aritmetic, studiul e inadecvat la realitate. "În imobiliare sunt determinante trei aspecte: locaţia atractivă, recuperarea rapidă a banilor investiţi şi evitarea oricăror complicaţii. Or, toate ridică probleme", zice managerul Davilas Imobiliare, Dacian Barna (foto). Deşi scumpe, amplasamentele ultracentrale, cu curţi interioare, sunt zgârcite ca spaţiu. "O astfel de investiţie trebuie finalizată în 6-12 luni, altfel te îngroapă cheltuielile cu salariile, telefoanele, maşinile... În 3 luni ar trebui să ai toate avizele, în 6 luni să poţi arăta ceva clienţilor, iar la 9 luni să vinzi în profit. În centru, lucrul ăsta e imposibil. Doar avizele de la Primărie, Mediu şi Culte pot dura şi 6 luni!", spune Dacian.
În plus, vecinătăţile "strânse" sunt un dezavantaj. "Investitorii fug de probleme, preferă un profit mai mic într-o zonă mediană decât să îşi blocheze un milion de euro într-o lucrare din centru pentru că un vecin îi reclamă că îl deranjează", spune specialistul. De altfel, nu înţelege de ce insistă Primăria pentru supraînălţarea clădirilor. "În economiile funcţionale această problemă o rezolvă piaţa. Investitorul îşi face calculele, contactează deţinătorii imobilului, le oferă un preţ care să le convină, dă drumul la acte şi începe să construiască pentru a vinde cât mai repede. Orice amestec din afară este perturbator", spune bărbatul.
Iar cel mai perturbator e că Primăria vrea să înalţe oraşul, cu de-a sila, pe banii orădenilor...
BOLOJAN ŞI RESTUL LUMII
Procesul "etajelor"
Apariţia studiului comandat firmei Planwerk este puţin probabil să pună capăt procesului în care Prefectura cere revocarea HCL 697/2018. "Instituţia Prefectului îşi menţine poziţia, în sensul că apreciază HCL ca nelegală", spune purtătorul de cuvânt Răzvan Puia.
Juriştii Prefecturii aşteaptă ca Primăria să depună studiul la dosar, pentru a-l consulta. Până atunci, 15 orădeni au cerut vinerea trecută instanţei să fie acceptaţi ca parte în proces alături de Prefectură şi au depus chiar şi o sesizare de neconstituţionalitate a normativului. "Hotărârea este neconstituţională. Un proprietar plăteşte impozit pe un lucru pe care îl deţine, nu pe ceva ce nu are. Cum adică, să fii supraimpozitat pentru că ai o casă fără etaj? Pe principiul acesta, Consiliul Local ar putea hotărî ca toţi orădenii cu maşini de 1.400 centimetri cubi să fie supraimpozitaţi că nu au maşini de 2.000 centimetri cubi", spune Mircea Jacan (foto), unul dintre intervenienţii în proces.