Încă nu s-a inventat legea pe care românii să n-o poată ocoli. Cu cât este mai stufoasă şi restrictivă, cu atât este mai mare nevoia de a găsi o portiţă de scăpare. Şi o găsesc!
Pentru că Legea 17/2014, privind vânzarea terenurilor extravilane îi obligă la formalităţi complicate care durează luni de zile şi costă mult, ţăranii au găsit rapid soluţia. Din luna iunie, schimbarea proprietarului unui teren nu se mai face prin procesul complicat de vânzare reglementat de lege, ci prin false donaţii sau prin cedarea parcelelor în contul unor false datorii. Desigur, însă, contra-cost...
O procedură complicată
Conform Legii 17, intrate în vigoare la începutul lunii iunie, vânzarea unui teren e lentă şi obositoare ca săpătura din hârleţ. Fermierul care vrea să vândă e obligat să depună la Primărie o cerere prin care solicită afişarea ofertei de vânzare cu preţul aferent. Documentul trebuie să cuprindă numele vânzătorului, adresa, amplasamentul terenului, suprafaţa şi categoria de folosinţă. La acestea se mai ataşează un CF şi o declaraţie din care să rezulte calitatea de proprietar. Chiar şi aşa, însă, omul nu poate vinde oricui. Potrivit normativului, oferta trebuie făcută întâi persoanelor cu drept de preemţiune, care au, adică, întâietate la cumpărare. Topul cumpărătorilor privilegiaţi este deschis de coproprietarii împreună cu care vânzătorul deţine terenul, arendaşul care îl lucrează, vecinii de parcelă şi Agenţia Domeniilor Statului, care ar putea dori să preia unele amplasamente.
Două luni de aşteptare
Primăria verifică lista preemtorilor, comunică datele Direcţiei Agricole a judeţului, afişează la sediu intenţia de vânzare şi aşteaptă o lună de zile pentru depunerea ofertelor. Preemtorul care vrea să cumpere terenul depune o comunicare de acceptare a ofertei. La acelaşi preţ ofertat, au întâietate, în ordine, coproprietarii, arendaşul, vecinul de parcelă şi apoi statul. Tranzacţia se încheie cu preemtorul cu cel mai mare drept de întâietate. Dacă un preemtor din capătul listei, cum ar fi vecinul, sau chiar un străin, oferă un preţ mai mare, proprietarul poate cere reluarea procedurii pornind de la noul preţ, ca să nu iasă în pagubă.
La cealaltă extremă, dacă nici un preemtor nu îşi manifestă intenţia de cumpărare, Primăria îi eliberează proprietarului o adeverinţă că a îndeplinit toate formalităţile legale şi că poate vinde cui vrea. Atâta doar că se prelungeşte cu circa două luni de zile procedura de vânzare - cumpărare, interval în care fermierul poate să-şi fi pierdut deja clientul...
Pe scurtătură
Inventiv, ţăranul bihorean nu are însă timp de pierdut. "Când aud cât durează procedura, fermierii se iau cu mâinile de cap. Unul zicea: "Mie acum îmi trebuie banii, nu la toamnă! O să vedeţi că în două săptămâni vând terenul fără să aştept după aprobările voastre!", povesteşte Nicolae Hodişan (foto), şeful Direcţiei pentru Agricultură Bihor.
Portiţa găsită de agricultori e cât se poate de simplă. În loc să urmeze o procedură greoaie şi de durată, fermierul ia de la cumpărător banii pe teren, dar încheie actele ca şi cum l-ar fi donat sau, şi mai sigur, ca şi cum l-ar fi cedat în contul unei datorii. "Notarul nu prea are cum se opune. În cazul donaţiei, proprietarul poate dispune de bunul său cum vrea, iar în cazul recuperării de creanţe, dacă proprietarul zice "cedez terenul ca să şterg o datorie pe care nu o pot plăti" şi mai prezintă şi o hârtie de mână antedatată, tranzacţia se încheie şi gata!", spune Hodişan.
Oradea: 10 vânzări!
Un semnal cât se poate de clar că proprietarii apelează la scurtături e faptul că, după febra din aprilie, când toată lumea îşi perfecta vânzările făcute prin acte de mână, în iunie, după apariţia Legii 17, numărul tranzacţiilor a scăzut dramatic. În cele trei luni de la intrarea în vigoare a legii, la cele peste 3.000 de hectare de teren extravilan, în Oradea s-au înregistrat doar 10 proceduri de vânzare. "Tranzacţiile sunt foarte puţine. Oamenii vin, întreabă de acte şi pleacă fără să mai revină. Fie aşteaptă creşterea preţurilor, fie găsesc alte soluţii", spune Ionel Vila (foto), secretarul Consiliului Local.
Situaţia e aceeaşi în tot judeţul. La o suprafaţă agricolă de circa 500.000 hectare, din care aproximativ 300.000 sunt terenuri arabile, în Bihor s-au înregistrat doar 92 de proceduri de vânzare-cumpărare. "Suntem undeva pe la mijlocul topului naţional din punct de vedere al tranzacţiilor. Nu suntem ultimii, dar faptul că în Timiş, de exemplu, s-au înregistrat 1.000 de tranzacţii, iar noi avem de zece ori mai puţine, ne cam dă gândit", spune Hodişan.
Pe riscul cumpărătorului...
Vânzările făcute cu evitarea procedurilor birocratice au intrat inclusiv în atenţia Camerei Notarilor Publici Bihor. "Am auzit şi noi de cazuri în care proprietarul îşi cedează terenul cu titlul de donaţie sau în contul unor datorii, dar deocamdată din statistici nu reiese o creştere foarte mare a tranzacţiilor de acest gen", spune Marinela Baba, preşedintele CNP Bihor. Baba spune că notarii care întâlnesc astfel de cazuri pot cel mult să îşi avertizeze clienţii că riscă sancţiuni penale pentru fals în declaraţie. Doar teoretic, însă, de vreme ce actele de proprietate tot trebuie prezentate, taxele legale sunt aceleaşi, iar tranzacţia finală poate fi anulată, la o adică, de o instanţă de judecată. "Actul de donaţie sau cel de dare în plată poate fi revocat în instanţă, peste câţiva ani, chiar de copiii vânzătorului, care fie nu aveau cunoştinţă, fie nu recunosc vânzarea, considerându-se prejudiciaţi din aceste motive", spune notarul.
Potrivit acestuia, cel mai sigur act rămâne cel de vânzare-cumpărare. Procedura legală durează mai mult, dar e singura care rezistă în timp. Iar cumpărătorul nu riscă să-şi îngroape banii într-un teren care ar putea reveni, peste ani, familiei celui care i l-a vândut...
USTURĂTOR
50.000
lei este amenda minimă pentru cei care vând terenuri fără îndeplinirea formalităţilor legale
DE TEAMA STRĂINILOR
Numai cu avizul SRI!
Gândită să împiedice vânzarea masivă a terenurilor către cetăţenii străini după liberalizarea pieţei funciare, începând cu luna ianuarie, şi să elimine fărâmiţarea proprietăţilor agricole prin concentrarea terenurilor în mâna unor fermieri care le pot exploata eficient cu mijloace moderne, Legea 17/2014 este greoaie ca un tractor pe o şosea naţională. Anunţarea publică a intenţiei de vânzare şi a listei preemtorilor constituie doar o mică parte din obligaţiile legale! Intenţia de vânzare trebuie înregistrată la Primărie, care o afişează la sediu şi pe portalul propriu, şi comunicată Direcţiei Agricole, care întocmeşte o bază de date cu toate tranzacţiile. Mai mult, în cazul în care terenul se află la o distanţă de până la 30 kilometri de frontieră tranzacţia trebuie avizată şi de SRI. Dacă este la 2,4 kilometri de eventuale "unităţi speciale" este obligatoriu avizul Ministerului Apărării, iar dacă pe teren sunt situri arheologice cunoscute, de către Direcţia pentru Cultură. În Bihor, coridorul de 30 de kilometri faţă de frontieră afectează nu mai puţin de 174 localităţi, adică o treime din judeţ, până la Brusturi, Chişlaz, Marghita sau Spinuş.