- Cum închide afaceristul Călin Raita povestea blocurilor întârziate din Sântandrei, tot pe seama clienților
- Controversatul dezvoltator încheie cu oamenii contracte cu clauze abuzive, prin care vrea să scape de toate problemele: cumpărătorii își asumă că renunță la orice pretenții și despăgubiri, ba chiar trebuie să tacă vreme de 10 ani, dacă vor să beneficieze de TVA redus
Ani de zile și-au așteptat apartamentele plătite integral, iar acum, când ultimul termen pentru păstrarea cotei TVA de 9% se apropie, cumpărătorii din blocurile 5 și 6 ale ansamblului Orhideea din Sântandrei sunt puși în fața unei noi „soluții” marca Călin Raita: un contract care nu doar că le transferă proprietatea, ci încearcă să închidă dintr-un foc și trecutul.
După ce au fost puși să suporte costuri suplimentare și să finanțeze din banii lor finisaje facturate pe firma lui Raita, ei acceptă să renunțe definitiv la pretențiile pentru întârzieri, ba chiar să nu facă, în următorii 10 ani, afirmații deranjante la adresa afaceristului, sub amenințarea unei penalități de... 10.000 de euro pentru fiecare încălcare. Numai să se vadă odată și-odată proprietari.
Raita, omul-problemă
Situația este doar un nou episod din lungul șir de conflicte provocate de modul în care controversatul dezvoltator Călin Raita (foto) și firmele din jurul său și-au derulat proiectele imobiliare. BIHOREANUL a relatat în repetate rânduri despre clienți care și-au plătit locuințele în avans, dar au rămas cu apartamente neterminate, au fost puși să dea bani în plus pentru lucrări ori au ajuns în litigii cu firmele individului. Unora, după ce achitaseră sute de mii de euro, li s-au cerut noi sume pentru a-și primi locuințele, pur și simplu ca „taxă de șmecher”. La acestea se adaugă și suspiciunile de evaziune fiscală, aflate, de altfel, în cercetarea Parchetului...
În cazul blocurilor 5 și 6, antecontractele autentificate în februarie 2022 arată că apartamentele fuseseră achitate integral, cu TVA de 5% cu tot, și ar fi trebuit predate până în august 2022, iar contractul final încheiat până în octombrie în același an. Transferul s-a făcut, însă, abia acum, la aproape patru ani după termenul prevăzut inițial.
Doar că, între timp, fiscalitatea s-a schimbat. Pentru locuințele contractate în avans, regimul tranzitoriu mai permitea TVA de 9% până la 31 iulie 2026, termen prelungit până la 30 septembrie a.c. din cauza indisponibilității sistemelor de cadastru, dar numai dacă locuințele, la livrare, „pot fi locuite ca atare”, în condițiile legii aplicabile la data antecontractelor. După acest termen, tranzacțiile care nu se mai încadrează ajung la cota standard de 21%. Astfel, întârzierea cauzată de dezvoltator s-a transformat în ultimele luni într-o presiune formidabilă asupra cumpărătorilor de bună-credință.
„Nu trebuie faptic. Numai factura”
Profitând de situația-limită în care i-a adus pe oameni, Raita le-a cerut acestora să procure, pe cheltuiala lor, facturi pentru materiale și dotări de finisaj - gresie, parchet, uși, obiecte sanitare – emise, însă, pe numele societății vânzătoare, Luceafărul Rezident, astfel încât apartamentele să poată fi prezentate ca îndeplinind condițiile pentru TVA de 9%.
În discuțiile purtate cu cumpărătorii la începutul verii, mecanismul a fost explicat de Călin Raita în termeni care ridică semne serioase de întrebare asupra scopului real al facturilor și asupra concordanței dintre documente și situația de fapt. Conform unei înregistrări realizate de unul dintre participanți, afaceristul se exprima clar: „Ca să se încadreze apartamentele la 9% trebuie să fie locuibile... Nu trebuie montate, nu trebuie cantități, nu trebuie sumă... Nici faptic nu trebuie. Numai factura... Nu neapărat trebuie să le cumpărați... Trebuie să faceți rost de o factură... Pe mine factura mă interesează, cu numărul de apartament pe ea”. Altfel spus, să ne acoperim cu hârtii, ca să plătim mai puțin la stat!
Facturi pe firma vânzătoarei
Sub presiunea termenului de 31 iulie, cumpărătorilor li s-a pus în față un draft de contract ce punea mecanismul în formă juridică. Cumpărătorii urmau să plătească din banii lor facturi emise pe firma lui Raita și să dobândească o creanță împotriva acesteia, în timp ce prețul apartamentului era majorat cu valoarea „finisajelor” și cu diferența de TVA de la 5% la 9%, după care sumele erau stinse prin „compensare”. Dacă tranzacția nu mai putea beneficia de TVA de 9%, diferența de până la 21% trebuia suportată „integral de cumpărător”, „fără a fi imputabilă vânzătoarei”, chit că totul se datora faptului că apartamentele lui Raita nu au fost predate și vândute la termen.
Mecanismul a rămas și în contractele finale, semnate la final de august: într-un asemenea act consultat de BIHOREANUL, cumpărătorul declară că a achitat din banii proprii câteva mii de euro pentru finisaje facturate pe Luceafărul Rezident, sumă pentru care dobândește o creanță asupra firmei și care este apoi stinsă prin compensare. Asta, pe hârtie. Căci, în realitate, cumpărătorii și-au folosit propriii bani pentru cheltuieli puse în sarcina firmei și apoi și-au consumat creanța pentru a acoperi un preț suplimentar impus tot lor. Raita nu scoate nimic din buzunar.
10.000 de euro pentru... „denigrare”
Semnând contractele, cumpărătorii declară că toate obligațiile izvorâte din antecontracte au fost „integral executate și stinse” și că renunță „liber, definitiv și irevocabil” la orice pretenție, inclusiv penalități, dobânzi ori despăgubiri pentru depășirea termenelor de finalizare și predare. Totodată, își asumă că apartamentele cumpărate sunt finisate, că le-au verificat și le acceptă fără obiecții cantitative sau calitative.
Legea nr. 193/2000 enumeră, printre exemplele de clauze ce pot fi considerate abuzive, pe cele care limitează dreptul consumatorului la despăgubiri atunci când profesionistul nu își execută obligațiile, precum și pe cele care îl obligă pe consumator să execute contractul, deși profesionistul nu și l-a executat pe al său, dar oamenii sunt dispuși la orice doar să scape de Raita.
Cireașa pe contract este o clauză de „nedenigrare” impusă de afacerist și valabilă nu mai puțin de 10 ani. Potrivit contractului, părțile se angajează să nu facă, inclusiv în presă, pe rețele sociale, platforme de recenzii, forumuri sau grupuri de comunicare, afirmații „false ori denigratoare” despre cealaltă parte, reprezentanții acesteia ori proiect. Pentru fiecare încălcare în parte, „vinovatul” datorează 10.000 de euro, fără să fie necesară dovada existenței sau întinderii prejudiciului. O asemenea penalitate ridică, de asemenea, serioase probleme prin raportare la Legea clauzelor abuzive, inclusiv prin cuantumul disproporționat al sumei impuse consumatorului.
„Liber de sarcini”... dar cu procese
Documentele mai dezvăluie, însă, o problemă explozivă: litigiile pornite de alți cumpărători, care s-au simțit înșelați, împotriva firmelor lui Raita, și notate în cărțile funciare ale imobilului.
Formal, într-un contract consultat de BIHOREANUL, apartamentul vândut de Raita la final de august apare „liber de sarcini”: în cartea funciară individuală, la rubrica „Sarcini”, scrie „nu sunt”, numai că actul dedică mai multe pagini proceselor notate în cărțile funciare conexe, explicând pe larg de ce, în opinia vânzătoarei, acestea nu ar afecta apartamentul transmis. La un moment dat, contractul subliniază chiar, cu majuscule, că notările „nu afectează imobilul” ce face obiectul vânzării. Explicația ar fi aceea că procesele au fost pornite de alți clienți și vizează alte apartamente ori drepturi legate de terenul comun, pe când apartamentul ce face obiectul contractului are o carte funciară individuală fără ipoteci, sechestre sau interdicții de înstrăinare.
E adevărat că notarea unui litigiu nu este același lucru cu o sarcină și nici nu interzice automat vânzarea. Ea are, însă, rolul juridic de a face existența procesului opozabilă terților. Tocmai de aceea, contractul conține o precauție care sună ciudat: după ce explică de ce litigiile nu ar afecta apartamentul, cumpărătorii sunt puși să declare că au fost informați despre existența și conținutul lor, că au primit explicații privind situația juridică, că înțeleg riscurile și consecințele juridice ale notărilor. Cu alte cuvinte, de acum înainte devine problema lor!
Umilința finală
Cert este că notarea acestor litigii în CF l-a scos din sărite pe Raita, care în ultima vreme și-a revărsat din nou nervii și injuriile pe rețelele sociale asupra clienților care au mers în instanță, dar și asupra avocaților și notarilor care îi asistă. În loc să admită că procesele sunt consecința unor vânzări promise și neperfectate de el ani la rând, afaceristul îi prezintă pe cei care și-au apărat drepturile drept vinovați pentru dificultățile apărute acum, la transferurile de proprietate.
Neseriosul Raita pasează pe cumpărători toate costurile noului TVA și ale amenajărilor, le cere să își asume toate riscurile generate de propria conduită și, la final, le impune și să aibă „ciocu’ mic”, indiferent de cum iese tranzacția. Umilința finală, la capătul unui lung șir de abuzuri marca „Superconstructorul”...
RAITA STYLE
Răspunsuri printre înjurături
Solicitat de BIHOREANUL să explice mecanismul pregătit încă dinainte de 31 iulie pentru vânzarea apartamentelor, Călin Raita a preferat să răspundă pe Facebook printr-un videoclip presărat cu zeflemele și insulte, numindu-i pe jurnaliști, între altele, „evazioniști”, „boschetari”, „papagali” și „fraieri”.
Dincolo de invective, a confirmat că unii cumpărători achiziționează finisaje, urmând ca sumele să fie compensate, și că apartamentele care îndeplinesc condițiile și au documentele necesare sunt vândute cu TVA de 9%, iar celelalte, cu 21%. „Ne compensăm pe suma respectivă”, a spus Raita, susținând că bunurile ar fi fost cumpărate și montate și că ar exista fotografii doveditoare.
A ocolit, însă, din nou, întrebarea esențială privind răspunderea pentru faptul că locuințele nu au fost predate la timp, înaintea majorării TVA, limitându-se să afirme că taxa este plătită de cumpărător și colectată de vânzător, iar termenele inițiale ar fi fost prelungite prin acte adiționale.
La fel de nonșalant a tratat obligarea clienților de a renunța la despăgubiri, iar despre penalitatea de 10.000 de euro pentru „denigrare” a spus, cu tupeu: „Nu-i clauză abuzivă. O semnăm de comun acord. Dar dacă o instanță de judecată o să constate chestiunea asta, o s-o desființeze”. Până una, alta, important e să semneze...