După ani de zile în care a duduit accelerat, piaţa imobiliară din Oradea începe să dea semne de oboseală. Restricţiile din timpul pandemiei, scumpirea materialelor de construcţii şi dublarea preţului manoperei au încetinit sectorul real-estate, asemenea unei locomotive la intrarea într-un tunel.
"Pentru că nimeni nu ştia ce va urma, dezvoltatorii şi-au ales mai atent proiectele, iar cumpărătorii au devenit, probabil, mai precauţi", spune primarul Florin Birta. Iar criza energetică, dublată de cea de securitate, apasă tot mai tare pedala de frână...
S-a "covidat" piaţa!
După trei ani de creştere consecutivă, care au culminat în 2019 cu 2.882 de autorizaţii de construire eliberate de municipalitate pentru amenajarea de clădiri, reţele şi panouri publicitare, pandemia a resetat sectorul imobiliar orădean.
Potrivit evidenţelor Primăriei, în 2020 numărul autorizaţiilor eliberate a scăzut cu 13,9%, la un total de 2.481, iar anul trecut cu 6,3%, la 2.324 de documente eliberate. "Nu se poate spune că vorbim de o criză, pentru că în Oradea se construieşte în continuare, dar se conturează o aşezare a pieţei", zice primarul Florin Birta (foto).
"Piaţa din Oradea a stagnat"
Analizând evoluţia sectorului imobiliar în ultimul trimestru din 2021, specialiştii portalului imobiliare.ro anunţă o încetinire a creşterii preţurilor locuinţelor din Oradea, comparativ cu toate celelalte mari oraşe din ţară cu peste 200.000 de locuitori. De altfel, preţul mediu pe metru pătrat de construcţie în Oradea a crescut în întregul an trecut cu 9,5%, dar cu numai 0,5% în ultimul trimestru al lui 2021.
Veste proastă pentru cei care pariază pe imobiliare, aceasta este cea mai lentă creştere a preţurilor din ţară, coborând Oradea de pe locul 5 din 11 mari oraşe, în vara lui 2020, pe locul 8, la sfârşitul anului trecut. La un tarif mediu de 1.160 euro pe metru pătrat util, Oradea a fost depăşită de Iaşi (1.170 euro), Timişoara (1.340 euro) şi Craiova (1.340 euro). Cel mai mare preţ mediu, de 2.060 euro/mp, se plăteşte în Cluj, urmat de Bucureşti cu 1.640 euro/mp.
"Creșterea prețurilor s-a atenuat în ultimele luni ale anului 2021, dar vânzările s-au menținut", spune Alexandra Giuffrida (foto), marketing-manager la societatea de intermedieri imobiliare Gameinvest.
Greu de decis
Plafonarea tranzacţiilor este confirmată şi de proprietarul grupului Prima Development, Ştefan Kopanyi, cel mai mare dezvoltator imobiliar din Oradea, cu peste 600 de apartamente în construcţie, în zone precum Traian Blajovici, Oneştilor, Tudor Vladimirescu şi Piaţa Nucetului. După scăderea naturală a vânzărilor din perioada de iarnă, când fac achiziţii doar clienţii forţaţi de împrejurări, piaţa imobiliară pare să refuze să iasă din perioada de hibernare.
"Noi vindem locuinţe, un domeniu marcat de emoţie, care de multe ori funcţionează ca bursa. După perioada de pandemie, cu inflaţia şi criza energetică, oamenii îşi analizează foarte atent opţiunile", spune Kopanyi (foto).
Tocmai această precauţie e unul dintre motivele încetinirii pieţei. "Peste 30% din cumpărători nu sunt din Oradea, ci din Cluj, Sălaj, Maramureş, Satu Mare, Arad sau chiar Bucureşti, şi cumpără pentru a face o investiţie. Cei care vin din Cluj, unde piaţa a ajuns la saturaţie şi randamentele au scăzut foarte mult, cântăresc greu orice decizie", spune Kopany.
Teoretic, piaţa imobiliară orădeană este încă atractivă. "Cine şi-a cumpărat un apartament cu 60.000 euro în urmă cu doi ani a câştigat până astăzi 20% doar din diferenţa de actualizare a preţurilor", spune dezvoltatorul imobiliar. Practic, însă, nimeni nu ştie ce va urma...
S-a scumpit fierul!
Creşterea preţurilor apartamentelor noi, chiar dacă mai mică decât în alte oraşe cu cerere mare de locuinţe, cum sunt Clujul ori Bucureşti, are la bază scumpirea materialelor de construcţie. "Avem creşteri de circa 80% la fier, lemn sau beton şi de 40% la cărămidă. În fiecare săptămână primim oferte cu preţuri tot mai mari şi ne aşteptăm la noi majorări după ridicarea plafonării tarifelor la gaz şi energie electrică", spune dezvoltatorul imobiliar.
În prezent, preţul de vânzare a unui imobil nou în Oradea este undeva între 1.150 euro şi 1.500 euro pe metrul pătrat util, în funcţie de dezvoltator, de cartier, poziţionare şi finisaje.
"În ultimul an, preţurile au crescut cu doar 14-18%, numai pentru că o parte din scumpirea materialelor o suportăm noi. Va urma însă o creştere progresivă. Ar fi un dezastru să luăm calculatorul şi să turnăm brusc toate influenţele în preţ", explică patronul grupului Prima.
"Ne aşteptam la asta"
Despre o încetinire a pieţei vorbeşte şi proprietarul grupului Selina, Beniamin Rus (foto), cu peste 150 de apartamente în construcţie în cartierul Luceafărul din Calea Aradului. "Vânzările au început să stagneze, ca urmare a creşterii preţurilor, dar ne aşteptam la asta", spune Rus.
În ciuda fazei de platou, constructorul nu crede însă într-o scădere a preţurilor în Oradea. "Nu văd niciun motiv să scadă, în condiţiile în care materialele şi manopera se scumpesc şi cu 100%. Ca să scadă, ar trebui ca dezvoltatorul să fie obligat să vândă în pierdere, or nimeni nu este dispus să revină la perioada 2009 - 2010", zice patronul Selina.
Rus este de părere că piaţa se va regla singură. "Dacă totuşi va exista o scădere a preţurilor, ea va fi urmată rapid de un recul. Dezvoltatorii imobiliari vor încetini ritmul lucrărilor la nivelul cererii". Sau vor construi "pe stoc" în aşteptarea unor vremuri mai bune...
"Cererea se va domoli"
Consultantul în afaceri Dacian Palladi (foto) pune stagnarea pieţei imobiliare pe seama cererii în scădere faţă de perioadele anterioare. Potrivit acestuia, sectorul real-estate este susţinut de cumpărătorii pe bază de credit, de speculanţii care speră la randamente mai mari decât în Cluj sau Bucureşti şi de românii care muncesc în străinătate şi vor să-şi investească economiile.
"Inevitabil, cererea se va mai domoli. Băncile încep să strângă şurubul, iar speculanţii nu se mai înghesuie, pentru că vremurile sunt tulburi şi nu ştiu dacă vor putea vinde repede la nevoie. Până şi românii «de afară» sunt mai reticenţi: la ce preţuri a ajuns un apartament în Oradea, îţi iei unul în Spania şi vezi de la geam Mediterana, nu locuri de parcare", spune Palladi.
Consultantul crede că actuala perioadă de acalmie e doar începutul unei aşezări a pieţei în urma căreia, chiar dacă preţurile imobiliarelor nu vor scădea, măcar nu vor mai creşte în ritmul anilor anteriori. Ceea ce ar fi o premieră...
"Anul trecut, când am fost la un minister, unul dintre înalţii funcţionari mi-a spus: «Oradea? Tocmai mi-am cumpărat un apartament în Oradea». «Ce v-a determinat?», am întrebat eu. «Am avut nişte bani dintr-o moştenire şi l-am cumpărat ca investiţie, dar cine ştie, poate la pensie mă şi mut acolo», mi-a răspuns el."
primarul Florin Birta
VREMURI TULBURI
"Capitalul va migra"
Unul dintre factorii imprevizibili care va avea un impact profund asupra economiei României şi implicit a pieţei imobiliare din Oradea îl constituie, mai nou, şi criza de securitate generată de războiul din Ucraina. "Conjunctura internaţională va influenţa negativ economia românească şi inclusiv piaţa imobiliară. Capitalul va migra pentru o bună perioadă de timp atât din zonele de conflict, cât şi din cele adiacente", spune consultantul în afaceri Octavian Dan.
În asemenea situaţii, investitorii devin mai reticenţi, afacerile se restrâng, iar inflaţia creşte. "Este de aşteptat ca euro să se devalorizeze faţă de dolar, având în vedere că economia SUA nu este afectată de criza combustibililor, iar leul să îşi piardă din valoare în faţa ambelor monede", spune consultantul, care insistă că "în vremuri de criză este bine să stai pe cash, pentru că nu se ştie când ai nevoie urgentă de bani".